[2022타경8278]대공원롯데인벤스가 옥동 최고 학군 아파트(Feat.지분물건)

안녕하세요~!
기름지고 윤택한 삶을 위해 기름쟁이는 오늘도 공부를 합니다.

2022 타경 8278

울산 남구 옥동! 울산 학군의 중심지입니다.
대공원롯데인벤스가 아파트가 절반 지분 물건으로 경매에 나왔습니다.
절반 지분에 대한 감정가는 595,000,000원입니다.
현재 1회 유찰되어 416,500,000원입니다.

 

물건현황

우선 매각물건현황에 대해 알아보겠습니다
103동 10층 1105호입니다. 10층인데 1105호?? 뭐가 잘못된 거 아니야?라고 생각할 수 있지만 등기부등본에 진짜 10층 1105호 인 것을 확인할 수 있었습니다. 13층 중 10층이니 로열층으로 봐도 좋을 것 같습니다.

 
세대수 : 298세대 (7개 동)
사용승인일 : 2006.01.31
총 주자대수 : 세대당 1.5대
학군 : 옥동초등학교, 학성중학교, 울산서여자중학교, 학성고등학교, 신정고등학교
면적 : 155m2 (47평)

 

등기부등본

등기부등본을 확인해 보니 박정*, 양인* 두 명이 각각 1/2 지분을 소유하고 있으며 아파트 분양을 받아 지금까지 소유하고 있는 것으로 확인하였습니다.
박정* 씨의 지분만 경매로 나온 상황으로 한국프라임제약의 근저당 이하로 모두 소멸되니 권리상 문제는 없습니다.

 
현재 임차인은 없으며 소유자가 살고 있습니다.
명도에 관한 걱정도 없는 물건이죠.

 

시세분석

우선 경매물건의 위치부터 확인해 보겠습니다.
103동으로서 대공원 방향에서 가장 가까운 동입니다. 층수는 13층 중 10층이라 앞쪽 대공원현대아파트에 조망이 가릴 것으로 예상됩니다. 대공원 뻥 뚫린 뷰는 기대하지 말고 입찰하시기 바랍니다.

 
47평형의 네이버 매물을 확인해 보겠습니다.
매매물건 가격은 최저 11억(1층) ~ 최대 13억까지 매물 분포가 되어 있습니다.
전세물건 가격은 1층 전세가 7억 매물 하나밖에 없습니다.
아마도 11억 매매와 7억 전세를 같이 부동산에 올린 것으로 추정됩니다.

 
매매 실거래가를 확인해 보겠습니다.
2023년에 거래된 실거래를 확인 결과 11억 ~ 12억 2000만 원까지 거래 사례가 있습니다.
전세 실거래가는 7억 한 건이 조회됩니다.

 
기름쟁이가 시세 조사를 해본 결과 경매물건을 입찰한다면 이번 매각기일에 입찰을 참여할 것 같습니다.
현재 1층 매물이 11억에 나와 있는 상황으로 경매 물건은 10층으로서 로열층에 속하는 물건입니다. 즉, 매물 중 최저가 수준인 11억에 일반매매로 부동산에 올릴 경우 거래가 가능할 것으로 생각됩니다. 최근 실거래를 확인해 봐도 충분히 메리트 있는 가격이라 생각됩니다. 하지만 한 가지 단점!
현재 채무자와 공유자가 분양을 받고 지금까지 실거주를 하였기 때문에 리모델링 수리는 필요할 것으로 생각됩니다.
 
현재 최저 매각가격 416,500,000원입니다.
공유자와 협의하여 예를 들어 10억에 일반매매를 한다고 해도 남는 장사입니다.
단, 지분물건이므로 경매로 낙찰받을 경우 대출은 되지 않습니다. 낙찰가격 모두 현금 납부해야 한다는 뜻이죠.
보통 이런 물건은 현금 여유가 있는 분이나, 여러 명 공동 투자로 낙찰을 받아갑니다.
 
기름쟁이도 매우 탐나는 물건인데 과연 얼마에 낙찰될까요?!