[실전경매]아파트 경매 낙찰받자!

안녕하세요~!

기름지고 윤택한 삶을 위해 기름쟁이는 오늘도 공부를 합니다.

오늘은 기름쟁이의 지인이 올해 10월에 결혼을 하게 되어 "신혼집"을 경매로 낙찰받으려 했던 내용을 포스팅해 보겠습니다.

2022 타경 106790

울산광역시 북구에 소재하고 있는 송정한라비발대캠퍼스 아파트입니다.

감정가 583,000,000 원에서 1회 유찰되어 408,100,000원이 최저매각가격인 상황이었습니다.

 

경매에서 제일 중요한 임차인 유무, 낙찰 시 인수되는 권리가 있는지 권리분석을 잘해야겠죠?

아래 임차인 현황을 확인 결과 채무자 및 소유자가 전입되어 있고 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

등기부현황도 우리은행의 근저당이 말소기준권리로서 낙찰 시 깨끗한 물건으로 가져올 수 있는 물건입니다.

경매에서 가장 중요한 서류인 매각 물건 명세서도 확인 결과 특이사항이 없습니다.

시세보다 저렴하게 낙찰만 받는다면 현재 거주 중인 채무자 명도에만 신경을 쓰면 되는 좋은 물건입니다.

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발품을 팔기 전에는 손품을 팔아서 시세조사도 해봐야겠죠?

기름쟁이의 손품 시작합니다~!

 

우선 실거래가 조사를 해보겠습니다.

최근 실거래 가격을 보면 4억 후반~5억 초반으로 가격대를 형성하고 있습니다. 

다음으로 현재 매물 현황도 살펴보도록 하겠습니다.

매물은 최저 5억 2000부터 시작하여 5억 후반까지 다양하게 있었습니다.

경매 물건은 101동 105호 1층 물건입니다. 아파트에서 1층은 평균 거래가격보다 조금 낮은 가격으로 거래가 이루어지니 현재 실거래가와 매물 호가보다 싸게 낙찰받아야 합니다. 추후 매도 시에도 시세보다 조금 싸게 매도를 할 생각도 해야겠죠? 하지만 해당 경매 물건은 1층임에도 필로티 1층이라 실제로는 2층이라 생각되는 곳이었습니다.

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손품으로 시세조사를 했으니 발품을 팔아야 합니다!!!

 

울산 송정 한라비발디 캠퍼스 아파트에 도착을 했습니다.

우선 아파트 주변을 살펴보도록 하겠습니다.

아파트 정문 맞은편으로 화봉 초등학교가 보입니다. 초품아는 아니지만 도보로 5분 이내로 학교 등교가 가능합니다.

학교가 있어서 상가 2, 3층에는 학원도 많이 보입니다.

아파트 주변 부동산에 가서 정확한 시세조사를 한번 더 해본 결과

올해 초 규제완화와 특례보금자리론으로 인해 급매물은 모두 소진되었고 현재는 기름쟁이가 인터넷에서 조사한 매물의 가격대가 맞는 것으로 확인했습니다.

이제 아파트 내부를 둘러보도록 하겠습니다.

송정비발디의 특화라고 생각되는 부분은 아파트 내부에 주말농장처럼 채소를 키우는 모습이 보였습니다. 어린아이가 있는 가정이라면 좋은 포인트가 될 수 있는 부분으로 생각되었습니다.

커뮤니티센터와 달리기 트랙, 대학 캠퍼스가 연상되는 조경까지! 아파트 내부 환경은 정말 좋게 느껴졌습니다.

경매 물건은 101동 105호의 모습입니다.

1층이지만 2층인 모습이죠? 아래층에는 키즈카페와 키즈스테이션이 자리 잡고 있습니다.

층간소음 걱정도 없고, 필로티층이라 프라이버시 보호도 좋은 것으로 판단됩니다.

외부에서 관찰 결과 작은방 샤시 유리창 파손이 있는 것을 확인하였습니다. 낙찰받게 된다면 해당 유리창은 교체를 생각해야 합니다.

우편함은 비어있었습니다. 우편물이 쌓여있다면 사람이 거주하지 않을 확률이 높겠죠?

임장 결과 신혼집으로는 시세보다 싸게 낙찰받는다면 아주 좋은 곳으로 생각했습니다.

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드디어 입찰기일이 다가왔습니다!!!

오늘 지인의 신혼집을 꼭 낙찰받겠다는 생각으로 법원까지 같이 동행을 했습니다.

입찰 서류를 법정에서 받고 마지막까지 가격분석을 하고 입찰 금액을 적었습니다.

전세와 매매 갭차이가 크고 실거주를 위한 입찰이라 낙찰받을 수 있는 확률은 크다고 생각했습니다. 하지만 경매는 시세보다 싸게 받는 것이 좋으니 최종적으로 결정한 입찰 가격은 435,120,000원이었습니다.

입찰은 총 4명이 들어왔습니다.

과연 결과는??!!!

2등을 했습니다.

최고가 낙찰가격이 4억 8001만 원입니다. 기름쟁이의 개인적인 생각으로는 실거주 낙찰자라고 해도 이해가 되지 않는 금액이었습니다. 취득세, 명도를 위한 비용 등 추가 비용까지 한다면 시세와 비슷한 가격에 가져가는 것이라 생각되었습니다.

기름쟁이 지인의 입찰금액과도 약 4500만 원의 차이가 납니다.

 

아쉽지만 송정한라비발디는 2등으로 패찰을 했습니다. 하지만 실망하지 않고 또 다른 아파트를 경매로 낙찰받기로 하고 지인과 함께 임장을 다녀왔습니다. 물론 가격분석까지 끝냈습니다!!! 다음 포스팅에는 낙찰받은 후기로 꼭! 돌아오겠습니다.