[실전경매]물건분석과 임장기, 입찰가 선정 기준은?

안녕하세요~!

기름지고 윤택한 삶을 위해 기름쟁이는 오늘도 공부를 합니다!!!

오늘은 기름쟁이의 관심물건에 대해 분석, 임장, 입찰가 선정, 낙찰금액 확인까지 경매의 한 사이클을 기록해 보겠습니다.

 

기름쟁이의 관심 물건부터 소개하겠습니다.

2022 타경 105452

해당 물건은 부부 공동 명의 아파트에서 남편의 1/2 지분이 경매로 나온 상황입니다.

 

권리분석부터 해보겠습니다.

신**의 1/2 지분이 삼성화재에서 291만 원의 채권으로 경매에 넘긴 상황입니다. 낙찰받는다면 권리상 하자는 없는 물건입니다. 사실 이 경매건을 보며 참 안타까웠습니다. 291만 원의 채권 때문에 경매가 진행되고 있는 상황이라 아마도 채무자가 경매 진행 상황에 대해 크게 관심이 없지 않을까? 생각이 들었습니다. 채권 금액인 291만 원을 상환하면 경매는 취소되는 상황인데 말이죠...

여기서 중요 포인트 하나!

채권금액이 적은 경우 채무자가 채권 상환을 하여 경매가 취소 될 가능성이 높으니 "안되면 말고"라는 생각으로 진행하시기 바랍니다. 또한 낙찰되었다 하더라도 잔금납부까지 조용히 있다가 잔금납부를 빠르게 하셔야 소유권을 완전하게 취득하실 수 있습니다. 잔금 납부 전까지 채무자가 채권을 갚는다면 낙찰되어도 경매는 취소되어 버립니다.

다음으로 현황조사서를 살펴보겠습니다.

기타 사항을 확인해 보시면 채무자 겸 소유자인 신** 외 2명이 전입되어 있는 상황입니다.

주인세대가 살고 있는 1/2 지분 물건이라는 말이죠! 낙찰받을 경우 매도 협의가 좀 더 쉬울 것이라는 생각이 듭니다.

가장 중요하게 보아야 하는 서류입니다. 매각물건명세서를 살펴보겠습니다.

특별한 내용은 없으며 비고란에 지분매각이며 공유자우선매수권 사용에 대한 내용을 한번 더 안내해주고 있습니다.

해당 경매 물건은 1/2 지분 물건으로 소유자가 해당 아파트에 거주하는 것으로 파악되었습니다. 낙찰 시 인수하는 권리 없이 깨끗한 물건이 되며, 나머지 1/2 지분권자가 해당 아파트에 거주하므로 협의를 통한 매도를 하는 것이 가장 좋은 방법이다. 하지만 협의가 되지 않을 경우 나의 1/2 지분만큼 지료청구의 소를 제기하고 공유물 분할 소송까지 같이 진행하여 지분권자에게 소송 압박을 주어 협의를 하거나, 공유물 분할을 위한 형식적 경매로 최종 매도 계획까지 세울 수 있는 물건입니다. 지분물건의 정석이라 할 수 있는 물건이죠?

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시세조사와 임장을 통한 입찰가 선정

권리분석과 낙찰 후 탈출구까지 계획이 되었다면 시세조사와 임장을 통한 입찰가를 선정해야 합니다.

먼저 인터넷을 통한 손품으로 시세조사를 해보겠습니다.

경매 물건은 22평형 남향 물건입니다. 해당 아파트에서 남향은 2라인밖에 없기 때문에 선호도가 더 높습니다.

현재 매매 호가는 서향 매물 2억 2000만 원, 남향 9층 매물 2억 5000만 원에 나와있습니다.

실거래가는 1년 전 1억 7500만 원이 마지막이었습니다.

더 정확한 정보를 얻기 위해서는 임장을 가보는 것이 좋겠죠?

해당아파트에 임장을 왔습니다!!!

구축치곤 깔끔해 보이죠?

우선 주차부터 살펴보겠습니다.

도로변으로 거주자우선주차지역이 있습니다.

아파트 내부 지상 주차 공간도 있고요.

30년 다되어가는 구축아파트에 지하주차장도 있습니다!!!

지하주차장 내부로 들어가 보니 고급전원주택급이네요!!!

각 칸별로 한 대씩 주차를 할 수 있는 구조였습니다. 문콕 걱정 없는 주차장!

주차는 생각보다 괜찮은 아파트라 생각되었습니다.

그렇다면 아파트를 보실까요? 외부에서 봤을 때 거주하고 있는 상태로 보입니다.

엘리베이터는 새로 교체되어 깔끔합니다. 그리고 아파트 공용공간이 깔끔한 것으로 보아 아파트 관리는 잘되고 있는 것으로 판단되었습니다.

해당 물건지입니다. 장바구니가 있는 것으로 보아 사람이 살고 있는 것으로 추정됩니다. 도어록 설치도 되어 있네요.

도시가스 검침표를 확인해 본 결과 3월에 검침이 되어있네요.

마지막으로 관리사무소에 연락을 하여 관리비 미납 여부를 확인해 본 결과, 미납 관리비는 없다고 답변받았습니다.

미납 관리비가 없다는 말을 들으니 약 200만 원의 채권 때문에 경매가 넘어간 상황인데 주인 분들이 해결 방법을 몰라서 방치해두고 있는 것이라는 생각이 들어 안타까웠습니다.

 

임장을 왔다면 물건만 보고 집에 간다면 조금 아쉽겠죠?

주변 부동산에 방문하여 정확한 시세조사를 하시는 것이 좋습니다.

 

기름쟁이가 부동산에 방문하여 얻은 정보는 아래와 같습니다.

1. 현재는 부동산 시장이 많이 죽어서 거래자체가 거의 없다.

2. 최근 서향 올수리 매물이 1억 9천만 원에 매매되었다.

3. 낙찰 후 시세보다 싸게 내놓는다면 거래는 가능할 것이다.

 

여기까지 권리분석, 시세조사, 임장까지 모두 마쳤습니다.

그렇다면 입찰가를 정해보도록 하겠습니다. 현재 1회 유찰되어 최저 입찰가는 약 6000만 원 수준입니다.

 

기름쟁이는 시세분석 결과 7000만 원으로 입찰을 결정하였습니다.

 

- 공유자분과 협의 매도 : 1/2 지분이므로 7000만 원에 낙찰 시 현재 시세 약 1억 9000만 원(1/2 지분 9500만 원) 보다 싸게 낙찰받아 거주 중인 공유자분에게 시세보다 싸게 매도(약 8000만 원 정도)하여 낙찰자도 좋고 공유자도 좋은 결과를 만들 수 있겠다 생각했습니다.

 

- 공유자와 함께 부동산에 정상 매도 : 공유자분과 함께 부동산 정상 거래 매물로 매도하는 방식을 생각했을 경우 급매가격 또는 정상가격에 매도하더라도 기름쟁이는 싸게 낙찰받기 때문에 시세차익을 얻을 수 있다고 생각했습니다.

 

- 공유자와 협의가 안 될 경우 : 협의가 안 될 경우 지료청구를 통해 미납 시 공유자 지분만 경매로 넘겨서 공유자 우선매수를 통해 완전한 물건으로 부동산을 통해 매도, 공유물 분할 소송을 통해 전체를 경매로 넘겨서 매도하는 두 가지 방법을 생각했을 때에도 손해보지 않는 금액이라 판단하였습니다.

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모든 준비는 끝났지만 기름쟁이는 이번 물건에 입찰하지 않았습니다.

그 이유는 기름쟁이 소유의 집을 비과세 받기 위해서는 일시적 1세대 2 주택까지 허용이 가능하나 해당 물건을 경매로 낙찰받을 경우 3 주택이 되어버리는 상황으로 기름쟁이가 매도를 생각하는 집을 비과세 받을 수 없게 됩니다. 기름쟁이가 비과세를 꼭 받아야 하는 이유는 양도 차익이 크기 때문입니다.

기름쟁이가 항상 얘기하는 게 있죠?

취득세 양도세 재산세 등 여러 가지 세금을 줄이는 것만으로도 투자에 큰 도움이 됩니다. 그러기 위해서는 항상 공부를 열심히 하고 나의 투자 물건을 관리하고 언제 매도를 하고 언제 물건 투자를 해야 할지 잘 판단해야 합니다.

 

내가 투자하지 못하는 물건이라도 나의 분석으로 입찰가 선정을 하였고 낙찰가와는 얼마나 차이가 나는지 확인해 보는 것도 큰 도움이 됩니다. 기름쟁이는 7000만 원에 입찰가를 정했으니 결과를 비교해 볼까요?

 

낙찰가는 78,150,000원입니다.

총  10명이 입찰에  참여하였고 차순위 금액은 71,779,000원이었네요.

기름쟁이가 보는 눈은 있나 봅니다. 10명이나 입찰에 들어왔으니 탐내는 사람이 많았네요.

기름쟁이가 입찰에 참가하였다면 입찰가  7000만 원은 패찰이었겠네요ㅠㅠ

법인에서 생각보다 높은 가격으로 낙찰을 받아갔으니 앞으로 어떻게 해결을 해나갈지 기름쟁이는 계속 지켜보도록 하겠습니다.

물건은 낙찰되었다고 끝이 아니죠? 낙찰 후의 과정, 매도 방식도 지켜본다면 공부가 많이 됩니다.