[2022타경105272]김해 다가구 건물주 되기

안녕하세요~!

기름지고 윤택한 삶을 위해 기름쟁이는 오늘도 공부를 합니다.

오늘은 기름쟁이의 관심 물건에 대해 분석해 보는 시간을 가지겠습니다.

2022 타경 105272

다가구 물건입니다.

감정가 1,246,981,200원이지만 현재 6차 최저매각가격 510,763,000원입니다.

특이사항으로 4차 매각기일에 723,000,000원으로 낙찰되었으나 불허가를 받은 기록이 확인됩니다.

 

매각토지와 건물 현황에 대해 알아보겠습니다.

토지의 감정가는 584,250,000원입니다. 현재 6차 최저매각가격은 510,763,000원으로 건물을 제외한 토지의 감정가보다 저렴한 수준입니다. 이런 경우 기름쟁이는 땅 값만 투자한다는 생각으로 입찰해 보길 추천드립니다.

위에서 사진을 보시면 아시겠지만 건물의 상태도 신축에 가까운 새 건물처럼 보입니다. 사용승인일이 2018.02.14 이므로 연식도 좋습니다. 건물에 대한 감정가는 662,731,200원으로 토지의 감정가보다 높게 책정되었네요. 가격적으로 현재 6차 최저매각가격은 아주 메리트 있는 것으로 생각됩니다.

 

하지만 여기서 주의할 점은 불하가 결정이 1회 있었으니 어떤 위험성이 있는지 확인해봐야 합니다.

"이 사건 부동산에 대한 진입도로인 김해시 구산동 519-8번지는 개인 소유 도로이므로 맹지가 될 수 있고, 도로사용 및 통행료 관련 유의를 요함" 즉 맹지라는 이야기입니다.

 

우선 경매 물건의 역사를 알기 위해서 토지 등기부등본을 열람해 보겠습니다.

변병* 씨가 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 계속 유지하다가 2019년 8월 16일 현물출자를 원인으로 주식회사예일산업개발의 소유로 넘어간 것을 확인할 수 있습니다.

 

현물출자란 동산, 부동산, 채권, 유가증권, 특허권 등 금전 이외의 재산에 의한 출자형태를 현물출자라 한다. 어떤 형태의 회사에서도 현물출자는 인정하고 있지만, 특히 주식회사에 있어서는 현금출자를 원칙으로 하고, 회사의 설립 또는 신주발행시에 예외적으로 현물출자도 인정하고 있다.

 

여기서 추론할 수 있는 것은 변병* 씨가 주식회사예일산업개발을 설립하면서 해당 부동산을 현물출자를 한 것으로 볼 수 있습니다.

 

스마트 국토 정보 홈페이지에 접속하여 주변토지를 분석해 보겠습니다.

경매 물건지부터 살펴보겠습니다. 소유권변동연혁 중에서 개인 변동일자 2017-03-22를 잘 기억해 두시면 좋습니다.

 

주의사항에서 언급되었던 519-8 개인소유의 도로에 대해서도 살펴보겠습니다.

소유권변동연혁 중에서 개인 변동일자 2017-03-22 가 경매 토지와 동일합니다. 즉 변병* 씨의 소유라는 것을 추정할 수 있습니다.

 

실제 도로와 물리는 토지는 군유지로서 문제가 없는 토지입니다.

 

경매물건지 우측에 위치한 다온빌을 확인해 보겠습니다.

소유권변동연혁 중에서 개인 변동일자 2017-03-22 역시 동일합니다.

 

경매물건지 좌측에 위치한 오르하우스도 확인해 보겠습니다.

소유권변동연혁 중에서 개인 변동일자 2017-03-22 역시 동일하죠?

 

새로 신축 중인 519-4 번지에 대해서도 살펴보겠습니다.

소유권변동연혁 중에서 개인 변동일자 2017-03-22 역시 동일합니다. 그 후 현재 경매 물건지의 채무자인 예일산업개발로 소유권 이전이 된 것도 확인되며, 현재는 무궁화신탁으로 소유권이전이 되었네요.

 

다온빌 B동 역시 소유권변동연혁 중에서 개인 변동일자 2017-03-22 동일합니다.

 

이 모든 토지를 확인해 보고 종합해 본다면 변병* 씨의 소유로서 빌라 건물들을 신축한 것으로 추측됩니다.

여기서 핵심은 경매 물건지인 519-9번지를 가기 위해서는 519-8번지 사유지를 지나가야 한다는 것입니다. 경매물건지를 낙찰받을 경우 도로는 채무자인 예일산업개발과 밀접한 연관이 있는 것으로 추정되는 변병* 씨의 소유인 것으로 생각됩니다. "주위토지통행권"으로 통행에는 문제가 없을 것으로 추측되지만 낙찰을 받은 후 도로 소유자의 이의 제기가 있다면 협의를 통해 문제를 해결해야 할 것으로 보입니다.

 

다음으로는 임자인현황을 알아보겠습니다.

대항력 있는 임차인은 (주)가희 보증금 3000만 원 월차임 120만 원입니다.

현재 최저매각가격이 매우 저렴하므로 보증금 3000은 인수한다고 생각하고 기분 좋게 입찰에 참여하는 것도 좋을 것 같습니다.

 

하지만 여기서 잠깐!!!

대항력 있는 임차인 (주)가희의 사업등록은 2013.01.20으로 말소기준권리 2018.02.23에 앞서있습니다.

건물의 사용승인일이 2018.02.14입니다. 건물이 지어지기 한참 전부터 임차관계에 있다? 뭔가 수상합니다.
잘 알아보고 조사해 본다면 낙찰자에게 좋은 이익이 찾아올 것도 같습니다!

 

건물 등기부를 간략하게 확인해 보겠습니다.

말소기준권리인 2018.02.23 근저당 이하로 모두 소멸되니 큰 문제가 없어 보입니다.

 

토지등기부 역시 2018.02.23 근저당 이하로 모두 소멸되니 문제없습니다.

 

현장조사 보고서 확인 결과 큰 문제는 없어 보이며 위치상 수요가 꾸준하다는 정보를 알 수 있습니다.

건축물 정보를 보면 총 8 가구가 있는 것으로 확인됩니다.

주차대수는 8대로 세대당 1대입니다.

어떠신가요?

기름쟁이는 문제해결만 잘한다면 싸고 좋은 다가구 건물을 가질 수 있는 기회라고 생각합니다.

기름쟁이의 추측으로는 이번 기일에 낙찰되지 않을까 예측해 보겠습니다.

관심 있으신 분은 꼼꼼히 조사해서 입찰해 보시길 추천드립니다~!