[2022타경56151]공유물 분할을 위한 경매 부산 범일동 물건지 임장과 분석

안녕하세요~!

기름지고 윤택한 삶을 위해 기름쟁이는 오늘도 공부를 합니다.

오늘은 공유물분할을 위한 경매 물건을 분석해 보고 임장을 다녀온 이야기를 포스팅해 보겠습니다.

 

2022 타경 56151

감정가 926,132,000원이었으나 1회 유찰되어 2차 매각기일의 최저매각가격은 740,906,000원입니다.

근린주택 건물인데 소유자가 총 14명이라니......

실질적인 관리와 소유를 하시는 분이 완벽한 물건으로서 관리를 하기 위해 공유물분할 판결을 받아 강제경매를 진행하는 것으로 보입니다.

 

매각 토지와 건물 현황을 살펴보겠습니다.

토지의 감정가는 875,847,000원입니다. 2차 매각기일 최저매각가격보다 높은 금액입니다. 이런 경우 정확한 시세를 조사해서 토지 시세에만 낙찰받아도 이득이라 생각합니다.

건물의 경우 1층 35.33평이고, 2층 30.48평이나 공부상 면적과 현황 면적이 다른 것으로 확인됩니다.

참고사항을 확인해 보겠습니다.

건물의 감정평가 시 공부상 면적이 아닌 현황 실측 면적으로 감정평가하였다는 것을 확인할 수 있습니다.

또한 인접토지 266-20번지를 침범하는지 여부는 알 수 없으며 낙찰 후 정확한 측량을 통해 확인가능하다는 점을 파악하고 입찰에 참여해야 합니다.

 

임차인 현황을 살펴보겠습니다.

우선 주거용 2층 부분은 공유자 중 한 명인 서병* 세대가 살고 있는 것으로 파악됩니다. 이 부분은 나중에 전입세대확인서를 통해 명확히 확인해 보도록 하겠습니다.

근린상가인 1층 매장은 소품매장인 소울데코에서 임대차 계약 중인 것으로 확인됩니다.

내용을 자세히 보면 1층 큰 매장(보증금 3000만 원, 차임 100만 원), 1층 작은 매장(보증금 1000만 원, 차임 50만 원) 두 곳을 임차 중이라고 합니다.

하지만 상가건물임대차현황서상 보증금 3000만 원, 차임 100만 원으로 신고되어 있습니다.

대항력 있는 임차인으로 1층 큰 매장은 전액 매수인 인수입니다. 1층 작은 매장의 경우는 상가건물임대차현황서에 없으므로 인수될지 여부는 개인이 알아보셔야 할 것 같습니다.

 

위에서 봤던 전입세대확인서를 열람해 보겠습니다.

서병* 씨가 세대주 등록이 되어 있는 것을 확인할 수 있습니다. 하지만 문제없습니다. 소유자 세대이므로 대항력은 없고 명도에도 문제가 없습니다.

 

토지등기부를 간략하게 확인해 보겠습니다.

상속으로 인해 서 씨 집안에서 지분으로 나눠진 것을 확인할 수 있습니다.

채권자인 서임* 씨가 매매를 통해 지분을 모으려는 노력도 보입니다. 하지만 또 다른 공유자들이 죽으면서 상속으로 공유자가 계속 바뀌는 상황입니다. 결국은 공유물분할소송을 통해 판결을 받고 강제경매로 넘긴 것을 확인할 수 있습니다.

 

공유물분할소송의 판결내용도 확인해 보겠습니다.

원고승 결과를 얻어서 판결을 근거로 경매를 넘길 수 있는 것이죠.

여기서 눈여겨볼 것은 서임* 씨는 소송대리인이 있습니다!

대리인 내용을 확인해 보니 변호사를 고용하여 공유물 분할 소송을 진행한 것으로 확인됩니다.

공유인 수가 많기 때문에 기름쟁이도 부담될 것 같은 공유물분할소송일 거라 생각했는데 역시 전문가인 변호사를 대리인으로 공유물 분할 소송 승소를 얻어냈네요.

 

문건처리내역을 확인해 보면 경매 절차 역시 소송대리인 변호사가 진행 중인 것으로 확인됩니다.

여기서 한 가지 포인트!

변호사를 고용하여 공유물 분할 소송을 통해 모든 지분을 경매로 넘겼다는 것은 채권자인 서임* 씨가 모든 지분을 자신이 낙찰받아서 가져올 가능성이 크다라고 생각됩니다.

 

건축물대장 확인 결과 미등기 상태라는 표기가 보입니다.

 

하지만 건물 등기부는 2022년 9월에 소유권보존을 이유로 등기부등본이 발급되어 있는 것을 확인할 수 있습니다.

채권자인 서임* 씨가 공유물 보존행위를 이유로 대위하여 등기부등본의 소유권보전을 신청한 것으로 확인하였습니다.

결론적으로 서임* 씨가 모든 지분을 대위하여 정리한 것은 공유물 분할을 위한 경매로 넘기기 위한 과정인 것이죠.

 

감정평가서에 나와 있는 건물개황도입니다.

2층의 현황 면적은 100.75㎡로 표기되어 있습니다. 감정평가 역시 현황 기준으로 되었죠.

하지만 공부상 2층은 23.76㎡인 것을 인지하고 입찰에 참여하시기 바랍니다.

 

매각물건명세서를 확인해 보겠습니다.

기름쟁이가 위에서 설명했던 임차인 현황과 2층 면적에 대한 내용이 모두 있습니다.

 

감정평가서에 기재된 각 부동산 별 평가 금액입니다. 토지금액이 대부분이고 건물의 가치는 5천만 원 정도로 감정되었네요.

 

토지이음을 통해 토지이용계획도 확인해 보겠습니다.

부산 진시장에 위치하여 일반상업지역입니다.

 

임장기

경매 물건지에 임장을 왔습니다.

소울데코!

기름쟁이가 부산에 살기 때문에 이미 알고 있던 곳입니다. 인테리어 소품 및 조명 시공 등으로 집안 조도 및 조명 투사 방향을 설계하여 따뜻한 분위기를 연출하는 인테리어로 기름쟁이의 기억에 남아있습니다.

시간이 흘러 경매 물건지의 임차인으로 보게 되는 날이 왔네요.

 

경매 물건지의 전경입니다.

생각보다 전면이 아주 넓은 근린주택입니다.

1층 매장의 좌측이 작은 매장에 속하는 부분이며, 가운데 2층으로 올라가는 현관문이 위치해 있습니다.

지금 보시는 부분이 큰 매장에 속하는 곳입니다.

 

큰 매장 우측 편에도 빈 상가가 하나 더 있는 것으로 확인되었습니다.

 

해당 물건지는 부산진시장에 위치하여 주변에는 진시장 상권으로 이루어져 있습니다.

보통 도매 시장이 주로 있는 곳이었습니다.

 

중간중간 어린이들이 좋아하는 문구점이 있었습니다. 바로 뒤편에 성남초등학교가 위치해 있어 장사도 잘 될 것으로 추측합니다. 하지만 단점으로는 현재 부산진시장은 옛날의 명성만큼 부흥기는 아니라는 점입니다. 그래도 낮 시간대에는 도매를 위한 유동인구가 많은 것으로 알고 있습니다. 

 

기름쟁이는 개인적으로 오늘 경매 물건은 투자할 가치가 있다는 생각을 했습니다.

기름쟁이가 얼마 전 포스팅한 두산위브더제니스하버시티 임장기 읽어보셨나요?

https://oil-man.tistory.com/121

부산 두산위브더제니스하버시티 임장기 로열 오션뷰 조망 완벽분석

오늘 물건지는 두산위브하버시티 인근에 위치하며, 북항재개발, 좌천범일구역통합 2지역 등등 호재가 많은 곳이라 장기 투자로 가져간다면 좋은 수익이 될 수 있지않을까 생각합니다.