재개발 입지와 개별 물건의 특성!

안녕하세요~!

기름지고 윤택한 삶을 위해 기름쟁이는 오늘도 공부를 합니다!!!

최근 정부에서 많은 규제를 해제 또는 완화하는 중이지만 쉽지 않은 부동산 시장이 계속되고 있습니다.

 

기름쟁이의 개인적인 생각으로는 이러한 분위기는 내년 초까지는 이어질 것으로 보이는데요 각자의 포트폴리오에 맞게 올바른 대응을 하시길 바라며 언제 올지 모르는 기회를 잡기 위해서 시장의 중심에 머무를 수 있도록 항상 공부하고 관심을 가지셔야 합니다.

 

오늘은 재개발 투자에 있어 매우 중요함에도 불구하고 대부분의 사람들이 잘못생각하고 있는 포인트 한 가지를 공부해 보겠습니다.

 

재개발 투자에 있어 입지와 개별 물건의 특성 중 무엇이 더 중요할까?

부동산에 조금이라도 관심이 있는 사람이라면 100명 중 99명은 입지를 선택할 겁니다. 그도 그럴 것이 부동산은 어느 입지에 있느냐에  따라 가격이 결정되기 때문이지요.

 

한남뉴타운이나 성수전략정비구역의 부동산이 서울 외곽 재개발 구역보다 비싼 이유는 결국 입지 프리미엄이 붙었기 때문입니다. 하지만 재개발 투자는 조금 다르게 생각해야 합니다.

입지만 보고 투자했다가 남들 모두 수익 낼 때 나 혼자만 실패한 투자로 남을 수 있기 때문이죠.

부동산 가격이 한창 상승하던 몇 년 전 누구나 들으면 알 법한 재개발 구역 중 한 군데의 뚜껑* 가격도 하늘 높은 줄 모르고 치솟았습니다.

*) 뚜껑이란 국유지,  시유지, 구유지 등에 지어진 무허가 주택을 의미합니다.

재개발 구역 내 뚜껑

소액으로 재개발 투자를 할 수 있는 특성 탓에 찾는 수요자도 점차 늘어났습니다. 하지만 역설적이게도 소액이라는 강점이 큰 부담이 되고 말았으니 바로 뚜껑은 감정평가를 제대로 받을 수가 없다는 점입니다.

 

보통 재개발 조합에서는 감정평가를 낮게 하는 것을 선호합니다.

그 이유는 현금청산자의 비율을 낮춤과 동시에 대부분의 재개발에 가장 많이 분포해 있는 다세대 주택의 소유자들을 의식하기 때문이죠. 하지만 정부에서 실시한 분양가 상한제와 대출규제, 코로나와 우크라이나 전쟁 등에 따른 인플레이션으로 인해 조합에서는 감정평가 금액을 높게 하려는 경향으로 바뀌고 있습니다.

분양가 상한제

감정평가 금액을 높게 하면 토지조성원가를 높일 수 있으니 일반분양가를 높일 수 있고, 감정평가 기준으로 지급되는 이주비 대출의 한도가 늘어나기 때문에 기존조합원 입장에서도 나쁘지 않은 방향입니다.

그런데 문제는 조합원 분양가도 높아진다는 사실이죠.

 

똑같은 시가 위 재개발 구역에 빌라와 뚜껑에 투자한 사람의 결과가 너무나 상반됩니다.

 

이 사업장의 경우 감정평가뿐만 아니라 조합원분양가가 역대급으로 높게 나왔고  결국 뚜껑에 투자한 사람은  높아진 조합원분양가로 인해 분담금 폭탄을 맞아버렸습니다.

소액투자로 접근했던 뚜껑에 역풍을 맞게 돼버린 것입니다.

 

이곳은 대한민국 최고의 재개발 사업장 중 하나입니다. 입지만 보고 소액투자를 실행했던 일부 투자자들은 결국 잘못된 투자로 남게 될 가능성이 커졌습니다.

물론 세월이 흐른 뒤에는 원금이 회복되고 수익도 발생하겠지만 기회비용 측면에서 봤을 때 바람직한 투자가 아니라 생각됩니다.

 

기름쟁이의 생각

어떤 투자를 해서 돈을 벌거나 잃는 책임은 오롯이 본인이 져야 합니다.

그렇다면 왜 투자에 대한 공부를 안하고 투자를 하는걸까요?

마냥 "어! 저거 사면 돈된다더라!" 이런 소문으로 투자를 한다면 한 두번은 성공할 수 있겠지만 결국은 손해를 보는 날이 올 것이라 생각합니다.

 

오늘 공부해본 재개발 물건 투자도 마찬가지 입니다.

기름쟁이 역시 오늘 포스팅 내용에 대해 알지 못했지만 이렇게 공부하며 오늘 또  하나의 지식을 쌓고 투자의 밑거름을 만들었습니다. 항상 공부하고 준비하고 있는 사람이 기회가 왔을 때 잡을 수 있습니다.

 

오늘 공부의 결론!! 여러분들께 꼭 강조드립니다.

"재개발 투자는 입지보다 개별 물건의 특성을 먼저 볼 줄 알아야 합니다."

입지만 보고 투자했다가는 생각지도 못한 결과를 받아들일 수 있다는 점 항상 기억하시길 바랍니다.