아파트 시세조사와 입지 분석, 손품을 팔다!

안녕하세요~!

기름지고 윤택한 삶을 위해 기름쟁이는 오늘도 공부를 합니다.

오늘은 기름쟁이의 손품을 팔다! 특강을 진행하도록 하겠습니다!!!

손품을 팔아 볼 아파트는 울산광역시 남구 옥동에 위치한 "한진전원맨션 2차 아파트"에 대해서 조사해 보겠습니다.

 

우선 울산광역시 남구 옥동의 입지부터 알아보겠습니다.

호갱노노 홈페이지를 접속하여 학원가를 검색해 봅니다! 보통 학원가, 학군  중심의 동네가 대장 자리를 차지합니다.

출처 : 호갱노노

옥동은 울산 학원가 1등 동네입니다. 대구에서 수성구가 학군, 학원가로 대장 동네인 것은 유명하죠?

울산 옥동은 학원가, 바로 붙어 있는 신정동은 학군+신축급대장아파트가 있어 한 묶음이라 보셔도 좋을 것 같습니다.

호갱노노 사이트에서 평당 가격 기준 분위지도를 확인 시 파란색 표시 단지가 옥동과 신정동으로 많이 분포하고 있는 것을 확인하실 수 있습니다. 역시 울산 학군과 학원가의 중심 신정동과 옥동이라 투자를  했을 때 미래가치는 걱정 없을 것 같습니다.

출처 : 호갱노노

그렇다면 울산 남구의 수요와 입주 물량에 대해 알아보겠습니다.

부동산지인 홈페이지에 접속하시면 지역별 수요와 입주 물량을 그래프로 보실  수 있습니다.

올해 2023년부터는 울산 남구의 입주 공급량이 수요량의 절반 수준으로 미래를 예측해 본다면 기존 아파트들의 가격 경쟁력 있겠다고 생각이 됩니다.

출처 : 부동산 지인

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지역분석은 이정도면 충분한 것 같습니다.
이제 아파트에 대해 분석을 해보겠습니다.

아파트 정보에 대한 것도 부동산 지인 홈페이지를 통해 조사가 가능합니다.

 

한진전원 2차

준공일 : 1996년 07월

총세대수 : 72세대

세대당 주차대수 : 0.83대

공시가격 : 1억 2450 (21p 기준)

 

해당 아파트에서 배정되는  초등학교는 옥서초등학교인 것을 확인할 수  있습니다.

초등학교까지의 거리는 도보 300m 거리이니 가깝다고 생각됩니다. 요즘 아파트단지에 내부에 있는 초품아때문에 300m도 멀게 느껴질 수도 있겠지만 그래도 옥동에서는 괜찮은 위치라 생각합니다.

여기까지 아파트에 대한 정보조사와 배정학교 입지 등을 알아보았습니다.

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이제 제일 중요한 시세 조사를 해보도록 하겠습니다.

 

부동산지인, 호갱노노 홈페이지에서 확인해 보겠습니다. 우선 2023년 4월 기준 매매, 전세 갭차이를 보겠습니다.

일반적인 갭차이 그래프로 봤을 경우 역전세로 볼 수 있는 -1000만 원 갭이 있는 것으로 보입니다.

하지만 해당 거래 내역을 자세하게 살펴본다면 현재의 시세를 정확하게 판단하기는 어렵습니다.

그 이유는 매매의 경우 2022년 3월 거래, 전세의 경우 2022년 4월 거래 내역입니다. 약 1년간 거래가 없으므로 부동산 시장이 하락한 현재의 상황에서는 1년 전 가격은 참고용으로만 알고 있어야 합니다.

실거래가를 확인해 보았습니다. 다음으로 확인해야 할 것은 매물 호가는 얼마인지를 통해 가격을 예측해 보겠습니다.

현재 옥동한진전원맨션 2차 22평형의 매물은 매매가 2억 2000~2억 5000(올수리) 총 3개의 매물이 확인됩니다.

전세 매물이 없어서 30평형의 매물도 확인해본 결과 매매는 있지만 전세 매물은 없었습니다.

따라서 현재의 호가로 따져보자면 평당 1000만원 수준으로 매물이 나와있는 상황입니다.

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여기서 중요한점!

손품으로 얻을 수 있는 정보는 이정도라고 생각하시면 됩니다. 그렇다면 숨겨져있는 더 정확한 정보를 알고 싶다면 발품을 팔아야 합니다. 주변 부동산을 탐문한다면 온라인상으로 오픈하지 않고 부동산에서 갖고 있는 물건이 있기때문에 시세분석에 조금 더 도움 받을 수 있고, 급매 물건이 있는 경우 경매보다 싸게 살 수도 있습니다. 그래서 결국 손품 다음으로는 발품이 더 중요합니다. 손품은 발품을 위한 준비단계일 뿐이니까요!