기름쟁이의 추천 물건(Feat.임장기)

안녕하세요~!

기름지고 윤택한 삶을 위해 기름쟁이는 오늘도 공부를 합니다.

오늘은 기름쟁이의 추천 물건을 포스팅해 보겠습니다.

단순 추천 물건이 아니라 기름쟁이가 직접 임장도 다녀왔으니 자세하게 분석해 보겠습니다.

 

2021 타경 9687

울산광역시 동구 울산일산동테라스파크 1층 상가 물건입니다.

현재 2회 유찰되어 3차 최저매각가격은 1억 4063만 원부터 시작입니다.

10.95평 상가를 1억 중반가격으로 가져올 수 있다면 괜찮은 가격이라 생각됩니다. 물론 수익률 계산도 꼼꼼하게 해 봐야겠죠?

 

 

권리분석

1. 임차인 현황 : 없음

2. 말소기준권리는 수협의 근저당이므로 낙찰 시 근저당 이하로 모두 소멸되는 깨끗한 물건입니다.

 

 

관리비 및 현황조사

관리비 체납은 3월 기준 610만 원이 체납되어 있으니 낙찰 시 관련 비용 지출을 생각하고 입찰에 참가하셔야 합니다.

현황 조사 결과 "그늘터" 상호의 상가 영업을 하였고, 장기간 방치되어 있는 상태로 확인됩니다.

 

최근 동일 평형의 상가 매매가격은 2억 2000만 원선, 임대료는 2000/100 수준으로 조사되었습니다.

하지만 경매를 입찰하는 분이라면 형황조사서만 믿을게 아니라 실제 시세조사를 해보셔야 합니다.

 

 

 

경매현장 임장기

동구테라스파크의 모습입니다.

기름쟁이의 지인 울산 토박이님께 동구테라스파크의 명성을 알아봤습니다.

1. 한 때 동구에서 데이트 장소로 많이 가던 곳이었다. 2, 3층도 공실 없이 장사가 잘되었다.

2. 동구 주민은 대부분 테라스파크의 상권을 이용했다.

3. 코로나 이후로 테라스파크 상권이 많이 죽었다.

 

이제 기름쟁이가 실제 눈으로 보고 발로 뛰어 보겠습니다.

 

우선 테라스파크의 장점이라 생각되는 점은 주차시설이 잘 되어있는 점입니다.

테라스파크 대각선으로는 홈플러스가 자리 잡고 있었습니다.

테라스파크는 총 5개 동이 있습니다.

경매 물건은 B동입니다.

1층은 대형 프랜차이즈 카페가 많이 입점되어 있었습니다.

경매 물건지는 아래 사진의 그늘터 상가입니다.

코너자리 상가라서 다른 상가보다는 장점이 될 수 있으나 메인 도로 측 상가가 아닌 뒤편 광장을 바라보는 상가라서 조금 아쉬운 점이 있었습니다.

B동 뒤편 상가 4개 호실은 전부 공실 상태였습니다.

기름쟁이가 임장을 갔을 때 1층은 대부분 입점이 되어있었으나 유독 B동 뒤편 상가만 공실인 상황이었습니다.

경매 물건 내부 복도로 따라 나오면 스타벅스가 입점되어 있습니다.

경매 물건 내부를 확인해 보겠습니다.

내부에는 집기가 그대로 있는 것으로 확인했습니다.

상가 운영은 중지된 상태로 확인됩니다.

임장을 온다면 꼭 해야 하는 것이 부동산에 들려서 실제 시세를 알아보는 것이겠죠?

테라스파크 2층에 위치한 부동산이라서 직접 방문해서 소장님과 이야기를 나누었습니다.

시세조사를 위해서는 부동산도 두 곳 이상 가보는 것을 추천드립니다.

기름쟁이가 알아본 임대료 시세는 보증금 2000~3000 수준, 월세 80~100만 원 정도로 파악하였습니다.

현재 공실 상가는 임대료 100~120 정도 나와있지만 임차가 안 들어오는 상황으로 100 이하로 했을 경우 임차가 들어올 것이라는 판단이 되었습니다.

매매시세는 현재 테라스파크 1층 매물은 거래가 거의 없어 정확하게 알기 힘들었습니다. 매매가격은 상가 수익률과 연관되므로 기름쟁이는 해당 경매 물건을 싸게 가져와서 수익률만 잘 맞춘다면 시세차익을 볼 수 있을 것이라는 판단이 됩니다.

 

수익률 계산

수익률은 상가 매매 가격과 임대료에 따라 완전히 달라지므로 각 개인이 판단하여 계산을 해보셔야 합니다.

기름쟁이는 아래 기준으로 수익률 계산을 해보겠습니다.

 

기준 : 입찰가 1.6억, 보증금 3000만 원, 월세 80만 원

 

수익률 = (월세 X 12개월) / (매입가 - 보증금)

 

= (80 X 12) / (16000 - 3000)

= 7.3 %

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기름쟁이는 상가 수익률은 은행 이자보다는 높게 가져가야 한다고 생각합니다. 은행보다 수익률이 떨어진다면 상가에 투자할 이유가 없겠죠?

 

상가 경매의 팁을 하나 드리겠습니다.

1. 제일 중요한 것은 시세 조사입니다.

2. 본인이 목표로 생각하는 상가 수익률을 정합니다. (ex. 7% 이상)

2. 시세(임대료)를 기준으로 수익률을 계산하여 입찰가를 정하는데 도움을 받을 수 있습니다.

 

기름쟁이의 생각

여기까지 기름쟁이의 추천물건과 분석을 해보았습니다.

기름쟁이 개인적인 판단으로는 수익률 계산을 잘해서 입찰에 참여해 보는 것도 좋은 물건인 것 같습니다. 상가는 공실의 위험도 있기 때문에 수익률만으로 투자를 결정하기에는 위험 리스크가 있으니 관심이 있는 분이라면 직접 현장 조사를 해보시고 최대한 리스크를 줄일 수 있는 투자를 하시길 추천드립니다.

 

기름쟁이의 추천물건은 "기름쟁이의 100% 주관적인 의견"입니다.

투자의 선택은 본인 몫입니다.