재건축 재개발 완전 정복! (Feat. 지역주택조합)

안녕하세요~!

기름지고 윤택한 삶을 위해 기름쟁이는 오늘도 공부를 합니다!!!

오늘은 아파트 재건축 재개발 절차와 차이에 대해서 공부해 보고 위험한 아파트 투자인 지역주택조합까지 알아보겠습니다.

재건축과 재개발은 차이를 잘 알아야 추후에 재개발, 재건축에 투자를 했을 때 성공 확률을 높일 수 있습니다.

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재개발, 재건축이란?

아래 그림을 본다면 더 쉽게 이해가 됩니다~!

재건축

재건축은 정비기간시설이 양호한 지역에서 기존의 낡은 주거 공간을 허물고 그 대지 위에 주택을 다시 짓는 일을 말합니다.

보통 건물을 부수고 다시 짓는 일은 민간사업 성격이 강합니다.

 

재개발

재개발의 경우 정비기간시설이 열악한 도시기능을 회복하기 위해 주택뿐만 아니라 도시 경관을 재정비하는 일을 말한다. 아무래도 건축물 하나를 부수는 게 아니라 그 건축물이 포함된 도로, 공원, 주차장, 학교 등 여러 가지 부분들을 다 재정비하는 사업이기 때문에 공공사업의 성격이 강하다고 볼 수 있습니다.

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재건축 과정

일반적인 경우의 재건축 과정이다. 상대적으로 재개발에 비해서 속도가 빠르다고 이해하면 된다.

 

재개발 과정

재개발 절차는 재건축과 비교할 때 몇 가지 절차가 더 있고 기간이나 속도가 많이 느린 편이다.

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재건축 재개발의 차이

그럼 재건축과 재재발의 차이점이 무엇인지 살펴보겠습니다.

첫 번째, 정비기반시설

재건축은 정비기반시설이 양호하다. 즉, 동네 환경은 괜찮은데 아파트나 빌라의 공간이 협소하고, 배관의 부식, 녹물 등의 노후화를 이유로 기존 건물을 허물고 새로 짓는 것이다.

 

재개발은 정비기반시설이 열악하다. 재건축과 다르게 건물뿐만 아니라 그 동네 자체가 열악하다고 보고 동네 전체를 바꾸는 사업이 재개발이다.

 

두 번째, 조합원 자격

재건축의 경우 토지와 건물을 모두 소유해야 조합원 자격이 부여됩니다. 하지만 재개발의 경우는 토지나 건축물 중에서 한 개의 소유권만으로도 조합원 자격을 가질 수 있습니다.

 

세 번째, 강제성

재건축의 경우 사업에 동의하지 않으면 조합원이 되지 않을 수 있고, 매도 청구 행사도 할 수 있습니다. 하지만 재개발의 경우에는 강제로 조합원의 지위를 가지게 되어 사업에 찬성하지 않아도 사업 추진이 시작되고 해당 지역 소유자는 모두 조합원의 지위를 가지게 됩니다. 내가 싫어도 조합원이 되어버리는 강제성이 있는 것이 재개발이고, 강제성이 덜 한 것이 재건축입니다.

 

네 번째, 안전진단

재건축은 안전진단을 통과해야 합니다. 재개발의 경우는 안전진단이 불필요합니다.

재건축 같은 경우는 사업 시행을 하기 전에 안전진단을 통과하는 것이 필수 조건이다.

 

다섯 번째, 재건축초과이익환수제

재건축 같은 경우 재건축 초과이익환수제가 해당되고, 재개발은 해당이 없다.

재건축초과이익환수제에 대해서 잘 모르시는 분들도 계실 텐데 정의상으로는 재건축을 통해 조합원이 얻은 이익에 인근 집 값 상승분과 비용 등을 빼고 1인당 평균 3000만 원을 넘었을 경우 초과 금액의 최대 50%를 부담금으로 환수하는 제도입니다. 즉, 시세가 오른 만큼의 일정 부분을 국가에 반납하는 것이라고 생각하시면 됩니다.

 

재건축 재개발 리스크

위에서 재건축과 재개발의 차이점을 간단히 짚어보았는데 장점만 있는 건 아닙니다. 이제부터는 리스크에 대해서도 알아보겠습니다.

 

첫 번째, 재개발은 구역이 지정됐다가 해제되는 경우가 있다.

사업이 무산될 수도 있는 리스크가 있다는 것이죠. 예를 들면 은평구의 증산 4 구역, 영등포구 신길 6 구역이 지정이 되었다가 해제가 된 사례입니다. 해제가 되는 사유도 굉장히 많습니다.

국가가 생각하기에 문화관광 보호차원에서 해제하는 경우도 있고 일몰제를 시행해서 해제하기도 한다.

일몰제란? 일정기간 내 추진위원회나 조합설립인가 혹은 사업계획 승인 신청 등을 완료하지 못한 구역에 해당 지자체가 정비 구역 지정을 직권해제 하는 것을 말합니다. 2020년 기준 서울 재건축은 23곳, 재개발은 38곳이 정비구역에서 해제되었습니다.

 

두 번째, 사업기간이 오래 걸린다.

재개발 절차 간은 경우에는 [구역지정, 기본계획단계 - 조합설립단계 - 건축심의 - 사업시행인가 - 시공자선정 - 분양신청 - 관리처분인가 - 이주개시공고 - 철거 - 일반분양] 이 모든 단계를 거쳐야 마무리되기 때문에 상당한 시간이 걸립니다.

 

재건축 절차 또한 이와 크게 다르지 않게 길고 복잡합니다. 실제로 재개발 재건축 절차는 통상 조합 설립 단계까지 3년 이상이 걸리기도 하고, 사업 소요기간이 긴 만큼 자신이 투자한 자금을 회수하기까지의 기간이 굉장히 오래 걸릴 수 있기 때문에 충분한 여유자금으로 해야 합니다.

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지역주택조합

마지막으로 지역주택조합을 알아보겠습니다.

재건축 및 재개발과 항상 꼬리표처럼 따라다니는 지주택!

지역주택조합이란 조합설립인가 신청일 이전 동일권역에서 6개월 이상 거주해 온 무주택자나 소형 주택 소유자들이 직접 조합을 만들어 사업주체가 된 후 아파트를 짓는 것을 말합니다.

 

국가가 주도하거나 대형 건설사가 진행하지 않아도 자체적으로 거주민과 소유자가 조합을 만들어 아파트를 짓는 것이라 보면 되는데요. 지역주택조합 같은 경우에는 별도의 청약 통장이 필요하지도 않고 재건축 및 재개발 정비 사업과는 다르게 임대주택 의무 비율도 없습니다. 또한 조합원 우선 분양권도 있고, 토지 확보나 시행사 이윤 등 각종 부대비용을 절감할 수 있어서 일반 아파트 분양가보다 10~20% 저렴한 편이다.

 

리스크가 상당히 큰 지역주택조합

지역주택조합은 리스크가 상당히 높은 편이다

예를 들자면 사업계획 승인을 위해서 토지 확보와 조합원 모집 요건이 필수인데 이를 충족하지 못해서 사업이 무기한 연장 될 수도 있고 생각하지도 못했던 추가 분담금이 발생할 수도 있습니다.

조합원 수가 부족하거나 토지 확보가 충분히 되지 않았음에도 마치 사업이 확정된 것처럼 과장 광고를 해서 많은 피해자가 생기기도 합니다. 최악의 경우는 사업이 장기화 되었다가 조합이 해산되기도 하기 때문에 신중하게 접근을 해야 합니다. 이런 일들은 지역주택조합에서는 흔하게 발생하는 일이기 때문에 주변에 조금만 찾아보더라도 알 수 있을 겁니다.

기름쟁이는 개인적으로 지주택을 통한 투자는 추천드리지 않습니다.