경매와 급매 현장에 답이 있다! (Feat.양산석계1차아파트)

안녕하세요~!

기름지고 윤택한 삶을 위해 기름쟁이는 오늘도 공부를 합니다.

 

오늘은 양석석계 1차 아파트 지분 경매 건에 대한 분석과 임장기에 대해 기록해 보겠습니다.

2022 타경 109997

1차 매각기일에 낙찰되었으나 불허가 결정이 되었고 현재 1회 유찰 후 3차 매각기일 최저매각가격 13,510,000원입니다.

 

등기부등본을 확인해 보겠습니다.

안석* 씨가 매매를 원인으로 소유권이전을 하였습니다.

상속으로 인해 김순* 씨가 소유권이전을 받게 되었습니다.

안석*, 김순* 두 분은 부부일 가능성이 높아 보이죠?

아들로 추정되는 안성* 씨가 이용한 대부업체에서 사해행위취소를 원인으로 상속 지분 9분의 2를 소유권 이전하였습니다. 

결론적으로 상속으로 엄마 9분의 7 지분, 아들 9분의 2 지분을 갖고 있는 상태입니다.

이번 경매 건은 아들 9분의 2 지분만 매각 대상입니다.

 

임차인 현황은 공유자인 김순* 씨가 전입되어 거주 중인 것으로 파악됩니다.

 

전입세대확인서는 동거인 포함으로 발급해보셔야 합니다. 이번 경매건의 경우 소유자가 거주 중이므로 대항력여부에 관계없으나 임차인이 있다면 대항력 여부가 달라질 수 있습니다.

 

매각물건명세서를 확인해보겠습니다.

지분매각, 공유자우선매수권에 대한 언급이 있으며 특별한 내용은 없습니다.

 

매각물건현황을 살펴보겠습니다.

해당 아파트는 총 6필지의 토지 위에 건립되어 있으며 등기부등본 확인 결과 대지권의 문제는 없는 것을 확인하였습니다.

 

1차 매각가격에 대해 살펴보겠습니다.

1차 매각기일 9분의 2 지분을 19,800,000원에 낙찰!

낙찰 금액 기준 아파트의 금액은 89,100,000원 이상 되어야 수익 실현이 가능합니다. 세금까지 생각한다면 최소 9000만 원 이상의 시세가 형성되어야 손해 없이 팔 수 있겠죠?

 

그렇다면 시세 조사를 해보겠습니다.

매매 기준

실거래가 7000~8000만 원 수준으로 확인됩니다. 30년 이상 된 구축으로 수리 여부에 따라 매매가 차이가 있습니다.

1차 불허가 낙찰 금액 기준인 89,100,000원은 아주 높은 가격에 낙찰받은 것이죠

 

 

매물을 살펴보겠습니다. 101동 913호가 경매 물건지입니다. 기름쟁이가 101동 중층 7500만 원 매물을 부동산에 문의해 보니 813호 인 것을 확인하였습니다. 바로 아래층 집이죠.

 

전세 매물은 없었고, 실거래 이력도 1년 넘은 상황이라 정확한 전세가는 부동산에 발품을 팔아야 할 것으로 판단됩니다.

 

문건처리내역을 확인해 보면 최고가매수신고인 법원보관금계좌입금신청서 제출이 확인됩니다. 시세보다 비싸게 받았으나 불허가 결정으로 소중한 보증금을 돌려받았네요.

 

임장기

부동산은 현장에 답이 있습니다!

양산 진일 석계 1차 아파트에 도착을 했습니다.

 

오늘의 경매 물건지는 913호입니다. 해당 아파트에서 유일하게 양산천 조망을 누릴 수 있는 라인은 13호밖에 없습니다. 그것도 남향과 동향을 모두 볼 수 있는 파노라마 뷰!!! 과연 어떤 모습일지 궁금하죠? 기름쟁이의 임장에서 공개하겠습니다.

 

수직으로 창이 있으며, 우측 창은 남향, 좌측 창은 동향이라고 생각하시면 됩니다.

 

경매건 913호와 급매건 813호의 외관상 차이가 보이시나요?

급매건 813호의 창호 새시 수리가 되어있는 것을 확인할 수 있습니다. 보통 샤시 교체를 한 집은 내부 인테리어가 되어 있을 가능성이 아주 높습니다.

 

주차는 지상 주차만 가능한 것으로 보였습니다. 전체적인 아파트 관리는 잘되고 있는 것 같았습니다.

 

입장해 볼까요?

 

아파트 게시판도 한번 확인해 봅니다. 입주자대표회의 결과 또는 개발 관련 정보 등 호재성 정보가 있기도 합니다.

 

913호 우편함을 확인해 보겠습니다. 절대 손은 대면 안됩니다!

많이 보던 이름이 보입니다. 이런 것이 임장으로 얻는 정보겠죠?

 

승강기 교체공사가 진행 중입니다.

 

913호 내부는 볼 수 없지만 가스검침, 우편함 등을 통해 거주하고 있는 것을 확인할 수 있었습니다.

 

9층 복도에서 단지 내부를 내려다보니 놀이터도 새것처럼 잘되어 있네요.

 

813호의 경우 일반매매이므로 부동산을 통해 집을 확인할 수 있었습니다.

과연 양산천 파노라마뷰는 어떤 모습일까요?

8층에서 보는 양산천의 모습입니다.

 

우측창이 동향, 정면창이 남향입니다.

 

남향에서 보는 양산천의 모습입니다.

 

남향과 동향! 양산천을 파노라마뷰로 볼 수 있습니다.

 

기름쟁이는 구축아파트라 큰 기대가 없었습니다. 하지만 급매건 813호의 내부 모습을 보니 경매건 913호는 메리트가 없다고 생각했습니다. 기름쟁이는 둘 중 사야 한다면 813호를 선택할 겁니다.

 

813호는 2년 전 대략 2000~3000만 원가량 새시 포함 집 전체 리모델링이 되어 있는 상태로 현재 매매가 7500만 원이었습니다.

913호의 경우 3차 최저매각가격 13,510,000원 기준 최저가로 낙찰받는다고 한다면 해당 집은 60,795,000원에 샀다고 생각하면 됩니다.

 

13호 라인의 경우 새시가 양창구조라서 교체 시 비용이 만만치 않을 것으로 보입니다. 현장에 답이 있다!

이상! 기름쟁이의 선택은 급매건이었습니다.

단, 한번 더 유찰이 된다면 경매건도 다시 계산해봐야겠죠?