[2023-14829-001]울산 서생 토지 지분 공매(Feat.구분소유적공유관계)

안녕하세요~!

기름지고 윤택한 삶을 위해 기름쟁이는 오늘도 공부를 합니다.

2023-14829-001

최근 기름쟁이가 입찰에 참여한 물건입니다.

감정가 12,420,000원 신건이었습니다.

 

결과부터 알려드리자면 기름쟁이가 낙찰을 받았습니다.

 

1250만 원에 낙찰을 받았습니다.

기름쟁이는 지분을 낙찰받았으니 공유자 우선 매수 기간 일주일을 기다려야 합니다.

솔직히 공유자우선매수가 안 들어올 것이라고 생각했으나 공유자매각결정이 되었습니다. 아쉽지만 또 하나의 물건을 떠나보내야겠네요.

 

공매재산명세

점유관계 현황을 확인해 보시면 제시 외 건물 소유자이자 본건 공유자인 최두* 씨와의 전화통화 내용을 확인해 볼 수 있습니다. 체납자 김주*  지분은 인접 주택지의 마당 일부 및 과수원 창고 일부라고 구두 진술하였습니다.

 

체납자 김주* 씨가 지분을 매입한 이유가 마당과 과수원 창고 일부를 침범했기 때문에 매입했을 것으로 추정됩니다. 이러한 경우 구분소유적 공유관계를 형성하였을 수도 있습니다. 하지만 본건 공유지분 매각으로 해당 지분위치는 특정되지 않았다고 나와있습니다.

 

위성지도를 통해 확인해 보겠습니다.

파란색 지붕이 보이시나요? 경계 침범이 확인됩니다.

 

등기부등본

갑구 1. 최상* 소유권이전

갑구 2. 김주* 경계침범으로 지분 매입 추정

 

갑구 6. 최두* 유증으로 소유권 취득

 

감정평가서

1. 김주* 지분만을 평가하되 지분위치 확인이 곤란하여 전체면적을 기준!

2. 구분소유적 공유여부에 대해서는 공매 진행 시 별도 재확인

 

구분소유적 관계없이 감정평가 된 것을 확인할 수 있습니다.

 

판례

대법원 2008.02.15 선고 2006다68810,68827 판결

감정평가와 최저경매가격 결정이 이루어지고 경매가 실시되었다는 것이 입증되지 않은 이상 매수인은 1필지 전체에 대한 공유지분을 적법하게 취득하고 기존의 상호명의신탁관계는 소멸한다.

정리!

구분소유적 공유관계로 토지 지분을 매매했더라도 경매가 실시될 때 구분소유적 공유관계임을 주장하고 특정구분소유목적물에 대해 감정평가가 이루어져야 공유자는 구분소유적 공유관계로서 권리를 지킬 수 있습니다.

하지만 이번 공매건에서는 토지 전체를 대상으로 감정평가를 하였기 때문에 구분소유적 공유관계를 주장할 수 없습니다.

이런 사실을 공유자가 모른다면 공유자우선매수를 할 가능성이 아주 낮아집니다. 그래서 기름쟁이는 입찰에 참여하였으나 아쉽게도 공유자가 우선매수를 하였습니다 ㅠㅠ

 

임장기

입찰을 하기 위해서는 임장을 가보는 것이 가장 좋습니다.

내부를 확인했을 때 사람이 거주하고 있는 것으로 보였습니다.

건물의 상태는 구축이긴 하지만 관리 상태가 좋아 보였습니다.

 

입구의 모습입니다.

깔끔하게 관리되고 있는 모습을 확인할 수 있습니다.

 

해당 토지 뒤편에서 본모습입니다.

 

해당 토지를 진입하기 위한 출입구 측에는 국유지의 경로당이 있습니다.

국유지라 주차문제도 없어 보입니다.

 

기름쟁이는 해당 공매물건의 핵심은 "구분소유적 공유관계"라고 생각했습니다.

현장 임장을 통해 공유자의 거주여부와 토지의 관리 상태를 보았고, 구분소유적 공유관계가 아닌 일반 공유관계로서 취득이 가능한 점을 공부하고 입찰에 참여하였습니다.

매우 아쉽게도 공유자 우선 매수가 들어왔습니다. 요즘따라 공유자 우선 매수가 많아지고 있는 것 같습니다.

아쉽지만 기름쟁이는 다른 좋은 물건을 찾아 입찰하러 떠나야겠습니다~!