[2022타경1513]주의해야하는 지분물건 투자 방식

안녕하세요~!

기름지고 윤택한 삶을 위해 기름쟁이는 오늘도 공부를 합니다.

오늘은 지분물건의 흐름을 확인해 보는 시간을 가지겠습니다.

오늘 기름쟁이가 설명하는 물건과 같이 공유자와 협의하여 미납 후 공유자우선매수를 도와주는 방식의 투자를 진행하는 경우가 많은데 리스크가 있는 방법이니 기름쟁이는 추천하지 않습니다.

 

그럼 물건 분석부터 해보겠습니다.

2022 타경 1513

 

3차 매각기일에 매각이 되었으나 미납된 이력이 있습니다. 그 후 5차 매각기일에 공유자우선매수를 통해 공유자가 낙찰을 받았습니다. 이 물건을 추측해 보기엔 3차 기일 낙찰자가 공유자와 협의를 통해 미납하고 공유자우선매수를 도와주는 조건으로 수수료를 먹고 빠졌을 것이라 생각됩니다.

 

토지 등기부등본

권 씨 가족이 공유로 소유 중인 것을 확인할 수 있고 두 명의 지분이 강제경매 중 인 상황입니다.

 

건축물대장

건물 등기가 없어서 건축물대장을 확인해 봅니다.

건축물대장의 소유자 권복* 씨는 현재 토지 공유자들의 아버지입니다.

즉, 토지처럼 상속절차가 이루어지지 않은 상황이죠. 따라서 낙찰받게 된다면 건물주에게 지료청구 등을 해야 하지만 상속절차가 이루어지지 않았으니 이런 부분까지 생각하고 입찰에 참여하셔야 합니다.

 

임차인현황을 확인해 보겠습니다.

장남 권대* 씨가 전입 및 거주 중인 것을 확인할 수 있습니다.

 

매각물건명세서

법정지상권 성립여지, 농지취득자격증명 발급, 미납으로 인한 매수보증금 20% 정도의 특이 사항을 확인할 수 있습니다.

 

감정평가서를 확인해 보겠습니다.

감정평가서는 권대* 씨의 지분만 평가되었습니다.

하지만 이번 사건은 병합사건으로 권대* 씨의 지분과 권일* 씨의 지분이 모두 매각대상입니다.

 

사실 기름쟁이는 이 사실을 알고 한 가지 전략을 생각해 보았습니다.

1. 낙찰을 받고 공유자와 협의를 통해 미납 조건으로 수수료를 받는다.

2. 감정평가서는 권대* 씨의 지분만 평가되었으나 두 명의 지분 매각으로 감정평가금액 X 2로 경매가 진행됨.

3. 감정평가의 중대한 하자 및 매각물건명세서에 표기가 되지 않았음을 사유로 불허가 신청을 해본다.

4. 불허가 사유로 인정이 되면 보증금을 다시 돌려받게 되고, 공유자와의 협의로 수수료도 받게 된다.

 

참고사항을 살펴보면 해당 내용이 언급되어 있습니다.

매각공고상 권대*의 지분 6분의 1 전부 권일*의 지분 6분의 1 전부 매각대상이나 감정평가서상 권대훈의 지분 6분의 1 전부매각임(입찰진행 시 면적 및 감정가 확인요함)

즉, 감정평가서와 매각물건명세서에는 병합사건의 특수성으로 감정 내용이 현 물건 내용과 상이한 부분이 있다는 점을 언급 안 한 것이죠.

 

기름쟁이가 추측한 내용이 어느 정도 이해가 가죠?

사건진행 내역 및 문서송달내역을 확인해 보겠습니다.

3차 기일 낙찰자는 최가가 매수인으로서 농지취득자격증명을 제출하였습니다.

그 후 미납이 되었고 공유자가 우선매수를 통해 최고가매수인으로서 농지취득자격증명까지 제출한 것을 확인할 수 있습니다.

 

지금까지 모든 것은 기름쟁이의 추측입니다. 항상 여러 물건을 분석할 때는 각종 서류 및 사건 진행 내역을 통해 예상 추측을 할 수밖에 없습니다. 이런 경험을 통해 실력도 점점 향상됩니다.

하지만 이번 물건처럼 중간에 한번 빼먹고 나오는 투자 방식은 추천하지 않습니다. 저렴한 금액으로 낙찰받아서 공유자와 협의가 된다면 좋겠지만 만약 저렴한 금액으로 낙찰받은 것도 아니고, 공유자와 협의도 되지 않는다면 난감한 상황이 되니까요. 리스크가 있는 투자가 될 수 있습니다.