[2023타경9261]울산 대현더샵 항아리상권 근린시설 경매(Feat.주택의 변신)

안녕하세요~!

기름지고 윤택한 삶을 위해 기름쟁이는 오늘도 공부를 합니다.

2023타경9261

 

울산 야음동에서 가장 선호도가 높은 대현더샵 아파트와 붙어 있는 근린시설이 매각대상입니다.

주변으로 대현더샵, 동부아파트, 신선아파트가 둘러싸고 있어서 업종만 잘 선정한다면 항아리 상권의 특혜를 볼 수 있을 것으로 생각됩니다. 물론 유동인구와 현장 조사는 입찰하기 전 꼼꼼하게 조사해보셔야 합니다.

 

감정가 615,574,220원에서 2회 유찰되어 3차 최저매각가격은 감정가의 절반 수준인 301,631,000원입니다.

 

우선 사진을 확인해 보겠습니다.

건물의 모습은 단독주택의 모습인데 근린시설로 사용을 위해 창호 부분을 크게 만들어 놓았습니다.

 

화장실은 건물 외부에 따로 마련되어 있습니다.

 

마당 한편에는 캠핑느낌을 낼 수 있는 가설 하우스가 마련되어 있습니다.

 

지도를 통해 확인해 보시면 동부 3단지, 울산대현더샵 2단지, 신선아파트가 둘러싸여 있습니다.

아까도 말씀드렸지만 아파트에서 슬리퍼 신고 이용하러 올 수 있는 업종을 잘 선정하신다면 좋을 것으로 보입니다.

 

지적도를 확인해 보겠습니다.

메인도로와는 접하고 있는 않은 것이 아쉬우나 작은 도로(보도블록 마감된 인도 및 주차공간으로 활용 중)가 있어서 맹지는 아닙니다.

 

참고사항을 확인해 보시면 2021년 단독주택에서 제2종근린생활시설로 용도변경되었다는 사실을 확인할 수 있습니다.

또한 임차인 현황을 확인해 봤을 때 1986년 전입된 김종* 씨는 말소자로서 크게 문제가 없어 보입니다.

현재 근린시설로 활용 중이니 상가건물임대차현황서도 확인하셔야 합니다. 상가건물임대차현황서에도 특이사항이 없는 것으로 조사되었으나 실제 현장 임장을 통해서 상가 운영여부는 직접 확인해보셔야 합니다. 

 

현황조사서 역시 위에서 설명드린 내용과 동일합니다.

 

건물과 토지등기부를 확인해 보면 2021년 채무자 이상* 씨가 매매를 하였습니다.

온산농협의 근저당권 이하로 모든 권리는 소멸되니 낙찰 후 인수되는 권리가 없이 깨끗한 물건입니다. 

 

매각물건명세서를 확인해 보겠습니다.

지금까지 조사한 내용과 거의 동일합니다.

단, 비고란 마지막 4번 항목 "음식점 영업 중임"은 꼭 현장에 가셔서 임차여부와 음식점 영업여부 및 점유 상태는 직접 확인하셔야 합니다.

 

주변 거래 사례도 확인해 보겠습니다.

다행히 해당물건과 근방의 물건들이 모두 최근 거래사례가 있어서 가격책정을 하기에는 더욱 좋아 보입니다.

 

2021년 채무자가 매매한 금액은 5억 8100만 원으로 확인됩니다.

또한 주변 거래 사례 역시 평당 1000만 원 수준은 충분히 유지하고 있는 것으로 보입니다.

 

3차 최저매각가격 301,631,000원

평당 511만 원 수준입니다.

 

가격적인 메리트가 아주 좋아 보입니다.

근린시설이니 어떻게 활용을 할 것인지 생각해 보시고 입찰에 참여하신다면 좋은 투자가 될 수 있을 것 같습니다.