[2023타경3969]바닷가 주택 장기투자 수익화를 위한 방법을 생각해보자!

안녕하세요~!

기름지고 윤택한 삶을 위해 기름쟁이는 오늘도 공부를 합니다.

오늘의 경매 물건은 노후된 주택을 통해 어떤 방식으로 수익화를 이룰 수 있을까를 고민한 흔적을 기록해 보겠습니다.

2023 타경 3969

기름쟁이가 평소에 하던 지분물건이 아닌 토지와 건물 일괄 매각건입니다.

해당 물건은 주택이므로 주택수 관리가 필요하신 분은 투자 계획을 잘 구상하셔서 입찰에 참여하셔야 합니다.

현재 1회 유찰되어 2차 최저매각가격은 414,849,000원입니다.  

 

우선 주택의 사진을 확인해 보겠습니다.

딱 보기에도 노후된 옛날 주택으로 보이죠?

 

건물 현황을 살펴보면 총 6개의 크고 작은 건물이 있으나 제시 외 건물인 창고 2개가 포함되어 있습니다.

제시 외 건물이긴 하나 낙찰 후 인수에는 큰 문제가 없습니다.

 

지적도를 확인해 보겠습니다.

경매건 토지 정면과 우측으로 도로를 접하고 있는 것을 확인할 수 있습니다.

 

해당 물건의 한 가지 아쉬운 점은 바다 1선이 아니라는 점입니다.

해당 토지 앞으로는 헤이디라는 카페 건물이 있는 것으로 확인됩니다.

 

바다 2선에 위치한 토지이기 때문에 1선에 위치한 토지와 건물 현황이 중요하게 작용합니다.

이유는 1선의 건물과 토지의 단차 등에 따라 오션뷰 유무가 달라지기 때문이죠.

이러한 분석은 등기부와 권리관계의 문제없음을 확인한 후 분석해 보도록 하겠습니다.

 

토지등기부등본

채무자 단독소유이며 을구 2014년 8월 18일 근저당권 이하로 모든 권리는 소멸하므로 낙찰 시 인수되는 권리는 없습니다.

건물등기부등본

토지등기부등본과 마찬가지로 2014년 근저당권 이하로 모두 소멸되는 안전한 물건입니다.

임차인현황

임차인 현황에는 전입신고된 세대가 없는 것으로 표기됩니다.

 

전입세대확인서를 열람했을 때 말소자 한 명만 있고 그 외 전입세대는 없는 것을 확인하였습니다.

전입세대가 없더라도 해당 주택을 점유하고 있는 점유자가 있을 경우 명도를 해야 하니 입찰 전 현장 임장을 통해 점유자 여부도 확인하는 것이 좋습니다.

매각물건명세서

일괄 매각이며 공부상 건물과 현황 건물의 차이가 있다는 점을 명시하고 있습니다.

주변 토지의 분석

우선 가장 중요한 도로의 소유자를 알아보도록 하겠습니다.

경매 토지의 지번은 문중리 13입니다.

접하고 있는 토지는 국유지로서 문제가 없습니다.

 

또한 바다 1선에 위치한 도로와 공터 역시 국유지로서 주차 등의 문제는 방파제 앞 공터에서 해결할 수 있습니다.

 

경매건 문중리 13의 경우 바다 2선이지만 바다 1선에 해당하는 아래 지적도의 문중리 19(회색), 19-1(빨강), 19-3(빨강), 202-7(파랑) 총 4필지를 분석하여 추후 더 높은 건물이 생길 가능성과 바다 2선이지만 1선의 느낌처럼 오션뷰가 보일 수 있는지 분석해 보도록 하겠습니다.

 

문중리 202-7 (파랑)

우선 로드뷰 사진을 확인해 보겠습니다. 해당 지번에는 "마을 제당"으로 추정되는 건축물과 우측 공터에는 문중어촌계 현판이 있는 컨테이너가 설치되어 있습니다.

 

토지대장을 통해 소유자를 확인한 결과 문중마을회 소유로 확인됩니다.

즉, 해당 지번은 문중마을회에서 마을 제당을 유지 보존하는 것으로 생각됩니다. 해당 건축물을 멸실하고 새로운 건축물을 지을 가능성은 매우 낮을 것으로 보입니다. 

 

 

문중리 19-1 (빨강)

3층 건물에서 헤이디 카페를 운영 중입니다.

건물의 상태는 깔끔해 보입니다.

 

해당 토지의 공유자를 살펴보겠습니다.

전 씨 가족으로 추정되는 6인이 공동소유하고 있습니다.

 

해당 토지 전면으로 길쭉한 토지가 확인됩니다.

 

문중리 19-3 (빨강)

위에서 본 문중리 19-1 건물의 전면과 접하는 출입구 토지입니다. 아래 사진상 데크 부분으로 추정됩니다.

출입구 토지이니 건물 사용을 위해서는 꼭 필요한 토지로 보입니다.

 

해당 토지가 필요한 이유는 아래 사진에서 확인할 수 있습니다.

전면 출입구가 있어야 바다 1선의 오션뷰 건물로서 가치가 더 높아질 수 있습니다.

건물 뒤편은 토지의 단차가 있어서 2층으로 출입이 가능합니다.

 

토지대장을 확인해 보니 19-1 토지의 공유자인 전*준 씨가 2022년 1월 6일 소유권 이전을 한 것을 확인할 수 있습니다.

 

6평의 토지를 총 8778만 원에 매매한 이력을 확인할 수 있었습니다.

 

문중리 19

카페 건물 옆 삼각형 자투리 토지로 확인됩니다.

 

소유자는 부산광역시 기장군으로 군유지입니다.

카페 건물주는 전면 토지를 8778만 원에 매매해서 가치를 높일 수 있었으나 바로 옆 자투리 토지가 군유지라서 토지의 사용 가치를 더 높여 줄 수 있을 것으로 생각됩니다. 이런 건물은 전면은 오션뷰, 후면은 2층에서 출입 가능, 측면은 군유지로서 충분히 활용할 수 있는 점을 잘 살렸기 때문에 주변 지형을 잘 활용하였다고 생각합니다.

 

주변시세

2차 매각기일 최저 입찰가 414,849,000원

현재 토지 기준 평당 900만 원 수준이니 주변 거래사례를 통해 입찰가를 정하시면 됩니다.

 

에어비앤비

기름쟁이가 만약 해당 경매건을 낙찰받는다면 어떤 방식으로 수익화를 할 수 있을까를 생각해 보았습니다.

 

1. 바닷가 앞 노후 주택이지만 장기투자로 가져간다면 지가 상승을 통해 수익을 얻을 수 있을 것으로 생각했습니다. 일반 매매 거래를 위해 바닷가 앞 토지를 찾아본다면 가격이 매우 비싸기도 하지만 매물 자체가 많이 없습니다. 바닷가 앞 토지의 희소성과 더불어 오션뷰도 나온다면 더 큰 가치가 될 수 있겠죠?

 

2. 장기투자 기간 동안 주택, 임대, 사업 등의 방법으로 수익을 얻어야 합니다. 기름쟁이는 지금은 이사를 했지만 기장군에 살며 여러 곳에 임장을 다녔습니다. 바닷가 앞 토지에는 꼭 숙박시설이 있죠. 그중에도 기장 일광지역에는 노후 주택을 리모델링하여 감성숙소로 탈바꿈시킨 사례를 많이 봤었습니다. 만약 해당 경매건을 낙찰받게 된다면 감성숙소로 리모델링 후 에어비앤비 사업을 진행할 생각을 해보았습니다.

 

우선 에어비앤비 홈페이지에서 경매건 주변의 숙소와 숙박금액을 확인해 봤습니다.

오션뷰가 나오지 않는 곳임에도 노후 주택을 감성숙소로 리모델링한 곳, 들판 뷰, 3층 통건물 등 여러 숙소가 있었습니다.

가격대는 30만 원대로 확인하였습니다.

 

기름쟁이가 경매건을 낙찰받는다면 아래 사진처럼 옥상에서 오션뷰를 바라보며 바비큐 파티를 할 수 있는 공간을 만들 생각을 했습니다.

 

마을 제당 토지 쪽은 지대도 낮은데 단층이라서 충분한 시야 확보가 되는 것으로 보입니다.

물론 현장에서 직접 확인한다면 더 좋겠죠?!

 

옥상에서 바비큐파티를 하면서 오션뷰를 바라볼 수 있는 감성숙소!

 

경매 물건을 분석할 때 가장 중요한 것은 수익화 방법입니다.

누구에게 팔 수 있을까, 어떤 디벨롭을 통해 가치를 상승시킬 수 있을까, 임대를 줄까, 직접 사업을 할까 등등 여러 가지 방법을 생각하고 분석해보셔야 합니다.

꼭 내가 입찰에 참여하지 않더라도 이러한 물건을 보며 나라면 어떤 방식으로 수익을 낼까를 생각해 보는 것도 하나의 실전 공부라 생각됩니다.