[공매낙찰]물건 분석과 낙찰의 과정

안녕하세요~!

기름지고 윤택한 삶을 위해 기름쟁이는 오늘도 공부를 합니다.

오늘은 기름쟁이의 첫 공매 낙찰 물건에 대해 기록해 보겠습니다.

물건관리번호
2022-11196-003

기름쟁이의 첫 낙찰 물건입니다.

신건인데 감정가보다 높은 가격으로 낙찰을 받았습니다.

그 이유는 기름쟁이의 물건분석으로 알려드리겠습니다.

 

우선 물건 사진부터 보시겠습니다.

2필지의 토지가 1/2 지분만 공매로 나왔습니다. 또한 아래 사진을 보시면 물건지에 제시 외 건물과 수목이 걸쳐있는 것을 확인할 수 있습니다.

 

공매에서 중요한 서류 중 하나인 재산명세를 확인해 보겠습니다.

건물주는 "주식회사 지호"이며 토지 공유인도 동일인으로 최근에 매입한 것을 알 수 있습니다.

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토지 지분 투자를 할 때 꼭 확인해야 하는 서류인 토지 등기를 확인해 보겠습니다.

토지 등기

순위 1 : 진규*, 진정*(채무자) 두 명이 공유지분으로 매입을 한 것을 확인할 수 있습니다.

순위 5 : 진규*의 지분 중 1/20 지분을 송인*이 매수하였습니다.

순위 11 : 진정* 지분 압류!

순위 15 : 진정* 지분 압류!

순위 16 : 진규*, 송인* 지분을 정우*씨가 경매로 취득함.

순위 20 : 정우* 지분을 진*현 씨가 매입

순위 21 : 진정* 지분을 진*준 씨가 매입 -> 순위 11, 15 지분 압류가 있음에도 매입

순위 22 : 진*현 지분을 주식회사지호(현재 공유지분권자)에서 매입

 

결론적으로 순위 21 진*준 씨가 소유권은 취득했으나 순위 11, 15의 진정* 씨의 압류 건으로 공매로 나오게 됨.

주식회사 지호는 압류된 지분 물건을 제외하고 취득하였으니 완전한 물건으로 만들기 위해서는 공유자 우선 매수로 압류 지분을 취득할 확률이 높겠죠?

 

위성사진을 보겠습니다.

빨간색으로 표시한 부분이 공매 토지입니다. 파란색으로 표시한 부분은 사진상으로 없는 건물이었는데 위성사진으로는 확인이 됩니다. 재산 명세를 자세히 읽어보시면 주식회사 지호에서 건물을 철거하였다는 문구가 있습니다.

로드뷰로 비교해 보겠습니다.

좌측은 2020년 우측은 2023년 로드뷰입니다.

주식회사 지호가 지분을 매입 후 필요 없는 건물은 철거하고 부지 정리와 울타리 설치까지 한 것으로 확인됩니다.

 

다음으로는 토지 실거래를 확인할 수 있는 "디스코" 홈페이지에 접속하여 해당 토지의 거래 내역을 확인해 보겠습니다.

공매로 나온 2필지를 제외한 주변 모든 필지(857평)를 주식회사 지호에서 매입한 것을 확인할 수 있었습니다.

전체 토지를 놓고 본다면 공매 토지가 중심부에 위치하여 공유자에게는 꼭 필요한 물건이라 생각되었습니다.

평당 64만 원으로 매입을 했으니 비슷한 금액으로 협의가 가능할 것이라는 생각을 했습니다.

공매로 나온 지분은 총 58.534평입니다. 평당 64만 원으로 계산을 한다면 약 3746만 원이 나옵니다.

감정가는 약 2360만 원 수준이니 감정가 수준으로 낙찰받아서 공유자가 매입한 가격 수준으로 매도하더라도 이익이 남는다는 계산을 했습니다. 물론 모든 건 계획대로 되지 않겠지만 손해는 보지 않겠다 것은 확실하다는 생각으로 입찰에 참여했습니다.

 

입찰가격은 2385만 원으로 감정가의 101.03% 였습니다.

결과는 기름쟁이의 첫 낙찰!!!

 

이제는 매각결정기일 전까지 공유자인 주식회사 지호의 공유자 우선 매수 신청이 안 들어온다면 잔금 납부 후 협상도 진행해야겠죠? 하지만 해당 물건은 공유자에게 꼭 필요한 토지 지분이기 때문에 공유자 우선 매수가 들어올 확률이 높을 것이라 예상하고 입찰했으니 우선 매수가 들어오더라도 실망하지 않고 또 다른 물건을 찾을 생각입니다.

 

결과는 아쉽게도 5월11일 공유자우선매수 신청이 들어왔다는 연락을 받았습니다.

이젠 더 열심히 물건 검색을 하고 또 낙찰을 위해 도전해 봐야겠습니다.