[경매기초] 대항력을 갖추는 조건!

안녕하세요~!

기름지고  윤택한 삶을 위해 기름쟁이는 오늘도 공부를 합니다.

오늘은 경매를 한다면 꼭 알아야 하는 단어인 "대항력"에 대해 알아보겠습니다.

 

보통 대항력이 있으면 돈을 받는다, 대항력은 언제 생기는가? 등등 많은 사람들이 이야기는 하지만 정확한 대항력의 의미를 모르는 것 같습니다. 주택임대차보호법을 이야기할 때 대항력이라는 단어가 많이 나옵니다. 

 

주택임대차보호법

ㅇ법률 제12989호에 의거하면 "국민 주거 생활의 안정을 보장함을 목적으로 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정한 법률"이라고 규정하고 있습니다. 또한 주택임대차보호법 제3조 1항에서는 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 한하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다"라고 규정하고 있습니다.

 

 

대항력이란?

"제삼자에게 대하여 자신의 권리를 주장할 수 있는 것"

즉 풀어서 이야기하면 자신이 살고 있는 집에 거주할 수 있는 권리가 보장됨을 주장할 수 있다고 생각하시면 됩니다. 그렇다면 대항력이 생기는 조건은 무엇인지 알아보겠습니다. 대항력을 갖기 위해서는 주택임대차보호법에서 규정하는 "주택의 인도와 주민등록을 마친 때" 해당 조건을 꼭 지켜야 합니다. 

하지만 꼭 입주해서 점유해야 하는 것이 본인이 아니어도 됩니다. 우리나라 법은 현실을  반영하여 간접점유도 인정하기 때문입니다. 만약 남편 명의의 집에 남편 타 지역에 살고 있는 기러기 아빠이고 해당 집에는 부인과 아이들만 있다고 하여도 점유로서의 효력을 인정받을 수 있습니다. 또한 "주민등록"이라 함은 주택에 전입신고함을 뜻 합니다.

정리하자면 "점유", "전입신고" 두 가지 요건을 갖추어야 대항력이 인정됩니다.

 

 

확정일자란?

주택임대차계약 체결날짜를 증명하기 위해 임대차 계약서상에 확정일자 도장을 받을 수 있습니다.

확정일자가 있어야 주택이 경매로 넘어갔을 경우 배당 순위를 받을 수 있습니다. 

 

전입신고란?

새로운 거주지로 이사하게 되었을때 주소변경이 되었다는 사실을 담당기관에 명시하는 것입니다.

임대차 계약서와 신분증을 지참하여 주민센터에 방문하시면 전입신고와 확정일자를 받으실 수 있습니다. 요즘에는 방문 접수뿐만 아니라 인터넷  접수도 가능한 편한 세상이 되었습니다.

 

전입신고와 확정일자를 받는다면 임대차 기간 중 집이 매각되거나, 계약 만료 후 집주인이 보증금을 돌려주지 않아도 돌려받을 때까지 거주할 수 있는 권리가 생깁니다. 또한 집이 경매에 넘어갈 경우 우선으로 보증금을 받을 수 있습니다.

 

그렇다면 대항력이란 언제부터 발생할까요?

대항력의 효력 발생 시기는 매우 중요합니다.

주택임대차보호법 제3조 1항에서는 "임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다"라고 규정하고 있습니다.

 

예를 들어 2023년 5월 16일 14시에 주택의 인도와 전입신고를 하였다면 대항력은 2023년 5월 17일 0시부터 발생하게 됩니다. 위와 같은 대항요건을 갖춘 경우 임차주택이 다른 사람에게 양도되거나 경매에 넘어가더라도 새로운 집주인에게 임차권을 주장하여 임대기간까지 거주할 수 있으며 임대기간이 만료되더라도 보증금을 받을 때까지 집에 거주할 수 있습니다.

 

 

오늘의 포스팅 핵심

1. 대항력을 갖추는 두 가지 조건 "점유", "전입신고"

2. 전입신고를 한 다음날 0시에 대항력이 발생한다.