[2022타경107700]실전 경매 분석과 결과

안녕하세요~!

기름지고 윤택한 삶을 위해 기름쟁이는 오늘도 공부를 합니다.

기름쟁이가 곧 결혼을 하는 지인의 신혼집을 낙찰받기 위한 과정을 아래 포스팅에 기록해 두었습니다. 울산송정한라비발디캠퍼스 아파트는 아쉽게도 패찰을 했었습니다.

https://oil-man.tistory.com/23

[실전경매]아파트 경매 낙찰받자!

 

이번에는 신혼집을 낙찰 받자 2편으로 돌아왔습니다.

지역은 똑같이 울산 송정신도시에 위치한 아파트입니다.

2022 타경 107700

울산 송정 제일풍경채 레이크뷰 아파트입니다.

감정가 601,000,000원에서 1회 유찰되어 420,700,000원이 최저매각가격인 상황이었습니다.

 

우선 경매에서 가장 중요한 임차인 유무와 권리분석을 해보겠습니다.

현재 임차인은 없고 소유자가 거주 중인 것으로 확인되니 명도는 큰 문제가 없을 듯합니다.

한국자산관리공사의 근저당이 말소기준권리로서 이하로 모두 소멸되므로 낙찰 시 인수하는 권리도 없습니다.

관리비 체납 내역은 2022년 8월 ~ 2023년 2월까지 109만 원으로 조사되었습니다. 기간이 많이 흘렀기 때문에 정확한 미납 관리비는 현장임장을 통해 알아보도록 하겠습니다.

경매에서 가장 중요한 서류 중 하나죠?

매각물건명세서에도 특별한 내용 없이 깨끗합니다.

권리상 하자가 없는 깨끗한 물건으로 손품, 발품을 통해 시세분석을 정확하게 하고 입찰에 참가하기로 결정하였습니다.

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기름쟁이가 인터넷 조사 결과 1층 4억 8000만 원이 최저가였고, 실거래 완료된 2층 4억 9600만 원이 매물로 있었습니다.

두 가지를 제외하고는 5억 3000만 원부터 매물이 있었습니다. 

 

울산 송정신도시를 간략하게 아래 지도로 정리해 보겠습니다.

고현초등학교를 품고 있는 울산송정지구반도유보라아이비파크(1162세대)가 송정신도시의 대장아파트라고 생각하시면 됩니다. 그렇다면 그다음 선호하는 아파트는 당연히 근처에 위치한 울산송정지구제일풍경채(766세대)입니다. 경매 물건은 106동 1505호로 남향으로 일조와 층수도 좋은 매물로 생각됩니다.

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경매 물건지 임장기를 기록해 보겠습니다.

 

송정 제일풍경채에 도착을 했습니다. 맞은편으로는 반도유보라가 보입니다.

우선 단지 내부를 살펴보겠습니다.

동 간 거리가 넓고, 조경이 잘 꾸며져 있었습니다.

경매물건지로 갑니다!!!

우편함을 확인하여 사람이 살고 있는지 추측을 해보는 것도 하나의 팁입니다.

다만 타인의 우편을 손대는 것은 자제하셔야 합니다. 절도 등 곤란한 상황에 처할 수도 있습니다.

15층에 올라왔습니다.

계단층에서 뒤편 뷰를 보았습니다. 동 간 거리가 넓어서 개방감이 좋고 조경도 예쁘죠?

현관의 모습을 살펴보았습니다.

유아 용품이 많이 있는 것으로 보아 아이들과 함께 살고 있는 것으로 추정됩니다.

지하주차장도 한번 살펴보았습니다.

신축아파트이니 당연히 깨끗한 모습이었습니다. 다만 이중주차는 조금 있어 보였습니다.

단지 정문에서 건널목 하나만 건너면 초등학교에 갈 수 있습니다.

임장을 간다면 꼭 주변 부동산도 들려서 정확한 시세 파악을 하는 것이 중요합니다.

기름쟁이가 인터넷으로 조사한 시세와 일치하는 것을 확인했으며, 현재는 급매물 소진은 완료되었다는 정보까지 얻을 수 있었습니다.

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기름쟁이의 입찰가 선정은 4억 8000만 원으로 생각하였습니다. 실거주를 위한 경매 입찰이므로 급매보다 약간 싸게 낙찰받자는 생각으로 선정한 입찰가입니다.

 

기름쟁이의 지인은 고민 끝에 4억 7000만 원 수준의 입찰가로 입찰에 참여하였습니다.

결과는 패찰이었습니다...

최고낙찰가격은 525,075,600원이었습니다.

기름쟁이의 개인적인 생각으로는 최고가낙찰가격 + 미납관리비 + 명도비용 + 각종 세금을 따져본다면 부동산 현재 시세와 비슷하거나 비싸게 사는 것이 아닌가 하는 생각을 했습니다.

경매란 싸게 사기 위한 하나의 매체일 뿐인데 말이죠.

항상 명심하세요~! 낙찰을 위한 경매를 하면 안 됩니다. 자신의 수익률과 탈출 전략을 가지고 투자에 임하세요!