지분 경매의 과정 (Feat. 공유물분할소송)

안녕하세요~!

기름지고 윤택한 삶을 위해 기름쟁이는 오늘도 공부를 합니다.

오늘은 기름쟁이가 경매에서 가장 관심 있게 보고 있는 지분 경매에 대해 알아보겠습니다.

경매를 모르는 분이라면 완전한 물건도 아닌 지분만 경매로 받는 이유를 알 수가 없습니다. 기름쟁이 역시 경매 공부를 하기 전에 같은 생각을 했으니까요. 붉은 글씨로 "지분 매각"이라고 적혀있으면 내가 할 물건이 아니구나 생각했었는데 기름쟁이는 요즘 지분 물건만 찾고 있습니다ㅎㅎ

 

실제로 기름쟁이가 지분 물건을 낙찰까지 받았던 포스팅도 참고해보세요~!

https://oil-man.tistory.com/28

[공매낙찰]물건 분석과 낙찰의 과정

기름쟁이가 지분을 낙찰 받았으나 공유자우선매수가 들어와서 아쉽게 가져오지 못했습니다. 하지만 이렇게 공유자에게 꼭 필요한 지분이라면 협의를 통한 매도가 쉽고 수익성도 있으리라 생각됩니다.

 

 

지분 경매

경험이 없다면 까다롭고 번거로운 투자가 될 수 있습니다. 또한 해결이 잘 되지 않을 경우 생각보다 수익도 적고 고생은 고생대로 할 수도 있습니다. 그래서 지분 경매는 상대적으로 경쟁률이 낮은 편이고 소액투자도 가능하기 때문에 꾸준히 관심 갖고 투자를 해볼 만합니다.

 

지분 투자는 어렵고 위험해 보인다고 생각할 수 있으나 소액으로 투자가 가능하고 실제 낙찰을 받고 해결을 한다면 수익성이 좋은 경우도 많습니다.

 

지분 경매의 순서와 절차

1. 매물 검색

2. 경매 입찰 후 낙찰

3. 소유권 이전 등기

4. 부동산 처분 금지 가처분

5. 공유물 분할 청구 소송 및 공유자와의 협상 진행

6. 협의가 원활하게 진행되지 않을 경우 판결문을 통해 경매 신청

7. 경매 매각 후 배당

 

일반적으로 공유물 분할을 위한 경매는 대략 1년 정도 시간이 소요된다고 생각하시면 됩니다. 하지만 경매를 통한 탈출 전략을 가장 마지막 순서로서 그전에 공유자와 협의가 되는 경우가 많습니다.

 

낙찰 후 잔금납부를 하고 소유권 이전 등기를 하기까지 대략 2개월의 시간이 소요됩니다. 이때가 가장 중요합니다. 해당 매물에 대한 다른 공유자가 본인의 지분을 처분하지 못하게 막기 위해 부동산 처분 금지 가처분 신청을 해야 합니다.

이렇게 되면 공유자는 매매, 증여, 전세권등기 등이 불가하게 되며, 공유물 분할 청구 소송을 하는 동안에도 공유자가 제삼자에게 본인 지분을 매각하는 것을 막을 수 있습니다.

 

공유물 분할 소송을 하는 이유는 보통 협의를 통해 내 지분을 상대 공유자가 매수하면 좋겠지만 협상이 잘 안 될 경우 법원을 통해 매물을 분할 또는 매각해 달라고 요청합니다.

 

공유물 분할 - 현물 분할

공유물 분할은 현물 분할이 원칙입니다.

현물 분할이란 각자의 지분에 맞게 나누는 것인데 실질적으로 부동산을 지분 비율대로 자르는 것이 매우 힘듭니다. 그 이유는 부동산이란 위치나 모양에 따라 그 가치가 달라지기 때문에 현물 분할의 협의가 힘들고, 주거용 부동산의 경우 현물 분할이 불가능합니다.

 

공유물 분할 - 가액 배상

가액 배상에 대해 쉽게 이야기하자면 상대 공유자 지분을 인수하는 것입니다. 공유물 분할 청구 소송이 진행되면 판사는 원고와 피고를 만나게해 협의를 유도하는 경우가 대부분입니다. 이때 협의를 통해 서로의 지분을 원하는 사람이 매매하는 것입니다.

 

공유물 분할 - 경매

"공유물 분할을 위한 경매"라는 단어를 보신적이 있으실 겁니다. 공유물 분할 소송을 통해 협의가 안 되는 경우 공유물 전체를 통으로 경매로 매각하여 매각 대금을 각 지분비율대로 나누어 배당하는 방식입니다. 경매로 넘어가게 될 경우 해당 부동산의 가치보다 낮은 금액에 낙찰될 수도 있으므로 이익이 아닌 손해가 날 가능성도 높습니다. 그렇기 때문에 경매로 넘기기 전에 서로 양보하여 협의를 통해 해결하는 것이 좋습니다.