[2023-00186-002]기름쟁이의 관심 물건(영천근린시설)

안녕하세요~!

기름지고 윤택한 삶을 위해 기름쟁이는 오늘도 공부를 합니다.

오늘은 공매 물건에 대해 분석해 보는 시간을 가져보겠습니다.

2023-00186-002

경상북도 영천시 완산동에 위치해 있는 물건입니다.

건물은 근린생활시설 상가용 건물이므로 주택 수에 포함 안되니 개인투자자도 접근하기 좋습니다.

해당 공매 물건은 토지 지분 + 건물 지분 물건 입니다.

간략하게 등기부 등본을 확인해 보겠습니다.

총 3명의 소유자가 있는 물건으로 장예* 씨의 1/10 지분이 압류로 인해 공매 매각으로 나온 상황입니다.

등기부를 확인해 본 결과 상속으로 인한 공유자들이었습니다. 공유자 중 장** 씨 명의로 지분이 모이는 모습이 관찰되었습니다. 관심 있으신 분들은 토지등기와 건물등기를 자세하게 보시길 추천드립니다.

 

경매 정보지에 올라온 현장 사진입니다.

화질이 안 좋지만 딱 보기에도 허름하고 오래된 단층 건물처럼 보입니다.

 

기름쟁이는 궁금한 것은 참지 못합니다.

바로 임장을 떠납니다!!!

임장기를 기록 후 토지 분석과 가격 분석을 해보도록 하겠습니다.

기름쟁이의 공매 현장 임장기

주변부터 살펴보겠습니다.

농협과 하나로마트가 크게 자리 잡고 있습니다.

공매 물건지 뒤편으로는 신축 건물들을 짓고 있는 모습을 확인할 수 있었습니다.

기름쟁이가 이번 임장기에서 느낌이 "빡" 왔던 현장 사진입니다.

바로바로 도로 정비가 완료되었고, 양쪽 주택의 담장에 벽화 작업을 진행 중이었습니다.

아래 사진 가운데로는 초등학교가 멀리 보입니다.

벽화도 그냥 일반인이 아무거나 그리는 것이 아니라 영천시의 역사를 주제로 그려지는 중이었습니다.

뭔가 영천시에서 하나의 관광거리로 만들어가려는 계획이 아닐까요?

투자를 할 때는 한 발 빠르게 움직여야 합니다!

 

큰 교회가 위치해 있어 주말에도 유동인구가 많은 곳입니다.

공매 물건 바로 옆에는 컨벤션웨딩홀이 크게  있습니다.

웨딩홀이 위치한 곳은 주말에 유동인구가 엄청난 거 아시죠?

이제 공매 물건을 확인해 보겠습니다.

순복이 보양탕 간판이 있는 건물입니다. 현재 상가를 운영 중이었습니다.

좋은 점이 많이 보이는 곳이었습니다.

1. 횡단보도 바로 앞 코너 땅

2. 도로변으로 주차구획선을 만들어 상가를 이용하기에 주차불편함이 최소화된다.

3. 웨딩컨벤션, 영천교회가 주변에 위치하여 주말 유동인구가 많다.

건물 뒤편으로는 누군가 농사를 짓고 있었습니다.

만약 공매 건물을 완벽하게 소유하게 된다면 뒷 토지주인과 협상하여 매도 또는 매수를 한다면 토지 가치가 더욱 상승할 것으로 생각됩니다.

보양탕 옆으로는 간판이 없어서 장사를 하는지 여부는 알 수 없었습니다.

여기까지 기름쟁이의 임장기였습니다.

역시 사진으로만 보는 것보다 임장을 가보니 좋은 점이 많이 보였습니다. 발품을 팔아야 하는 이유죠!!!

 

토지 분석

우선 해당 토지의 토지이용계획을 확인해보겠습니다.

지도에서 빨간색 부분에 해당되는 일반상업지역 입니다!!!

기존 건물을 허물고 새로운 건물을 신축한다면 가장 좋은 장점이 될 수 있습니다.

하지만 임장기 사진에서 초등학교가 보인다고 했던거 기억하시죠?

단점으로는 상대보호구역에 포함 되는 토지입니다.

상대보호구역이란?

학교경계 또는 학교설립예정지 경계로부터 직선거리 200m 까지의 지역 중 절대보호구역(출입문에서 직선거리 50m)을 제외한 지역

 

상대보호구역에서의 단점은 사행행위영업, 노래방, 숙박업, 유흥주점 등의 청소년 유해업소가 영업하는 것을 금지하고 있습니다. 그렇기때문에 건물주가 되어 임대를 한다면 업종의 제한이 있을 수 있습니다.

 

시세 분석

토지 실거래가를 확인할 수 있는 디스코를 통하여 시세를 조사해보겠습니다.

대로변 토지의 대략적인 시세는 평당 400~500만원 정도 예상됩니다.

 

그런데 바로 위쪽 토지에서 경매 이력이 확인됩니다.

48평인데 1933만원??? 너무 싸게 낙찰받았는데 왜죠?

경매 물건번호를 검색하여 확인해보겠습니다. 항상 주변 토지의 경매 사례가 있다면 확인해보는 습관을 가지신다면 시세 분석에 조금더 도움이 될 겁니다.

지분물건으로서 평당 약 230만원에 낙찰 받은 물건이었네요!

 

 

기름쟁이의 생각

기름쟁이의 임장기와 물건 분석은 여기까지 입니다.

임장을 가기 전에는 크게 좋다는 느낌이 없었던 물건이었으나 임장을 가서 실제로 주변환경을 확인하고 시세분석을 통해 토지의 가치를 조사해보니 가격만 좋게 가져온다면 메리트있는 물건이라는 생각이 들었습니다.

1/10 지분 물건이라서 두려운가요?

지분권자에게는 공유물분할청구의 소를 통해 본인의 지분에 대한 권리를 주장할 수 있습니다.

공매와 경매를 통해 물건을 입찰할 계획을 갖고 계시다면 꼭 목적과 탈출구를 갖고 입찰에 참여하시기 바랍니다.