매각 불허가 사유는 어떤 것이 있을까?

안녕하세요~!

기름지고 윤택한 삶을 위해 기름쟁이는 오늘도 공부를 합니다.

부동산 경매 입찰하는 날을 "매각기일"이라고 합니다.

매각기일에 가장 높은 가격으로 낙찰을 받은 사람을 "최고가 매수신고인"이라고 합니다.

 

매각기일 1주일 후 최고가 매수신고인에게 해당 부동산을 매각할 것인지 매각하지 않을 것인지에 대해 공고합니다.

매각 결정 기일까지 문제가 없다면 매각 허가 결정이 되고, 문제가 있는 경우는 "매각 불허가 결정"이 됩니다. 이후 1주일 동안 법원의 결정에 대한 항고가 없다면 매각 허가 또는 매각불허가 결정에 대한 확정을 하게 됩니다.

 

경매를 하다 보면 물건을 잘못 낙찰받은 경우 매각 불허가를 받는다면 보증금을 반환받을 수 있습니다. 하지만 단순히 마음에 들지 않거나 개인 실수로 인한 이유로 매각 불허가를 받아 주지는 않습니다.

그렇다면 매각불허가 사유에는 어떤 것들이 있는지 공부해 보도록 하겠습니다.

 

매각 불허가 사유

 

강제집행을 허가할 수 없는 경우 거나 집행을 계속해서 진행할 수 없는 경우

1. 강제집행을 허가할 수 없는 경우란?

- 부동산 경매 신청의 흠결

- 송달의 하자

- 경매 대상 부동산의 누락 등

 

2. 강제집행을 계속 진행할 수 없는 경우란?

- 부동산 경매의 집행을 정지할 만한 사유가 있거나 경매 취하를 한 경우

- 경매개시결정 또는 매각 기일을 이해관계인에게 통보하지 않은 경우 등

 

 

최고가 매수신고인이 부동산을 매수할 자격 또는 능력이 없는 경우

1. 최고가 매수신고인이 자격이 없는 경우란?

- 채무자가 부동산  경매 물건의 최고가 매수신고인이 되었을 경우

- 해당 경매 물건을 낙찰받았다가 잔금을 납부하지  않고 다시 낙찰을 받는 경우

- 농지를 낙찰받았지만 농지취득자격 증명 허가를 받지 못하거나 제출하지  않은 경우

- 사립학교법에 의한 유치원 등의 학교기본재산에 대한주무관청의 허가자가 아닌 경우

 

2. 최고가 매수신고인이 매수 능력이 없는 경우는?

- 미성년자 혹은 금치산자와 같이 법적인 행위자체가 무효인 경우

 

 

부동산 경매 입찰에 참여한 사람이 아래의 행위를 한 경우

1. 부동산 경매와 관련하여 타인의 매수 신청을 방해한 사람

2. 경매 입찰 시 담합한 사람

3. 정상적인 매각을 방해한 사람이나 이와 같은 행위를 교사한 사람

 

 

최저매각가격의 결정과 일괄 매각의 결정에 중대한 흠이 있는 경우

1. 부동산 경매 기일 공고 사항의 기재 누락 혹은 기재 착오

2. 신문공고를 할  때 신문상에 기재된 면적과 실제 부동산의 면적 차이가 큰 경우

3. 경매 대상 부동산 중에 일부 누락된 것이 있었을 경우

4. 경매 감정평가서의 작성에 중대한 하자가 있는 경우

 

 

매각물건명세서의 하자

1. 경매물건의 선순위 임차인의 내역이 누락되었을 때

2. 최선순위 설정일자가 실제와 다른 경우

3. 부동산 경매 매각물건명세서 자체가 누락된 경우

 

 

천재지변 등으로 부동산이 현저하게 훼손되었을 경우

1. 화재, 수재, 점유자의 고의적인 파손 등(낙찰자 잘못에 의한 훼손이 아닌 경우)

2. 바닥 방수의 파손으로 침수되거나 벽체의 균열, 지붕의 구멍등 심각한 물리적 문제

 

 

중대한 권리관계 변동

1. 대위변제로 부동산 경매 물건의 권리 관계에 변동이 발생한 경우

2. 매각 기일 이후에 유치권이 신고된 경우

3. 낙찰로 소멸되지 않는 예고 등기의 누락

 

 

경매절차상 그 밖의 중대한 잘못이 발생한 경우

1. 이해관계인의 이익을 침해할 우려가 있는 때

2. 경매개시 결정의 이해인 송달 여부 및 입찰 기일 통지가 부적합하게 된 때

3. 경매기일 공고사항의 기재착오, 기재누락 된 경우

4. 감정평가된 부동산의 가격이 시세보다 현저하게 낮을 경우나 부동산의 일부를 누락함으로써 결과적으로 감정평가된 금액이 낮게 된 경우

5. 경매 절차의 진행이 정지되어 매각 기일과 매각 결정 기일 사이에 오랜 기간이 경과됨으로써 그 사이 매각하려는 부동산의 가격이 현저하게 하락한 경우

6. 과잉매각 : 여러 개의 부동산을 동시에 매각한 경우, 각 1개의 부동산의 매각 대금만으로도 경매집행비용 및 각 채권자의 채권 변제가 충분할 때

7. 개별경매하는 것이 일괄 매각하는 것보다 매각이 유리하거나 고가로 매각할 수 있을 때

8. 무잉여 : 경매 신청 채권자에 우선하는 선순위 채권자의 채권액과 절차비용을 변제한 후 경매 신청 채권자에게 배당액이 없는 경우