[2022타경58683]기름쟁이의 관심 물건(래미안장전)

안녕하세요~!

기름지고 윤택한 삶을 위해 기름쟁이는 오늘도 공부를 합니다.

오늘은 부산 장전동에 위치한 래미안장전 아파트경매 물건이 나와서 분석을 해보도록 하겠습니다.

 

2022 타경 58683

장전 3 구역 재개발로 지어진 아파트로서 1938세대의 대단지 아파트입니다.

부산대역과 온천장역 사이에 두고 있는 역세권, 초등학교가 근처에 있으며, 지방에서 알아주는 부산대학교와 상권을 갖추고 있는 아파트로서 부산에서도 인기 있고 주목받는 아파트 중 하나입니다.

우선 권리분석을 먼저 해보겠습니다.

임차인 신정* 씨가 있습니다.

전입일은 2022.03.10, 확정일자 2021.12.27, 배당 요구까지 했습니다.

말소기준 권리는 2022.04.26 위해대부의 근저당입니다.

 

배당요구를 하였으므로 배당은 전입과 확정일자 둘 중 늦은 날로 해줍니다. 시세분석을 통해 알게 되겠지만 입찰가격이 임차인의 보증금액인 2억 6천만 원 이상이 될 것으로 생각됩니다. 따라서 근저당 이전이라 모두 배당될 것으로 보입니다.

매각 물건명세서와 전입세대확인서를 확인했을 때에도 같은 내용입니다.

낙찰 후 임차인이 배당받기 위해서는 낙찰자의 인감증명서, 명도확인서가 필요합니다. 명도에는 아무 문제가 없겠죠?

 

시세조사를 해보고 임차인의 보증금 2억 6천만 원 이상으로 입찰을 한다면 아무 문제가 없는 물건입니다.

가장 중요한 시세분석을 통해 입찰금액을 정해보겠습니다.

 

경매 물건은 22평형으로 소형평수이지만 방 3개로 구성되어 있어 신혼부부 또는 맞벌이 부부에게 좋은 매물입니다.

우선 호갱노노 사이트를 통해 실거래 가격을 살펴보겠습니다.

22평형의 실거래 최고가는 5억 8300만 원입니다. 최근 거래는 1년 전인 22년 6월 4억 9000만 원입니다.

 

매매 호가를 살펴보겠습니다.

최저가격이 마지막 실거래가격인 4억 9000만 원부터 시작됩니다.

전세 가격은 2억 9000만 원~3억 원으로 매물이 나와있습니다.

 

 

 

매매와 전세의 갭차이는 대략 2억 원으로 생각하시면 됩니다.

갭차이가 2억원 정도 되므로 투자의 개념보다는 실거주로서 입찰을 들어간다면 좋은 투자가 될 것으로 생각됩니다.

현재 부동산 경기가 많이 죽었기 때문에 거래가 많이 없고 싼 가격으로 살 수 있으나 경매에서 더 싸게 낙찰받는다면 부동산 경기가 회복될 경우 큰 시세차익을 남길 수 있습니다. 기름쟁이가 장전동에 거주를 한다면 꼭 입찰을 할 물건으로 생각됩니다.

 

실거주 기준으로 입찰가격을 산정한다면 기름쟁이의 입찰가는 4억 3천만 원으로 책정하였습니다.

과연 실제 낙찰가는 얼마일지 낙찰 후 확인해보겠습니다.

 

경매의 실력을 키우는 방법은 내가 입찰하는 물건이 아닐지라도 분석을 하고 나라면 얼마에 입찰을 할지 모의 입찰을 해보는 것이 중요합니다. 구독자 여러분도 경매 고수가 되고 싶다면 여러 가지 물건을 분석해 보고 입찰가를 선정하고 낙찰가와 비교를 해보는 작업을 해보시길 추천드립니다.