[2023-01652-001]기름쟁이의 공매 낙찰기(토지지분, 법정지상권)

안녕하세요~!

기름지고 윤택한 삶을 위해 기름쟁이는 오늘도 공부를 합니다.

지금까지 기름쟁이는 공매 3건을 낙찰받았습니다.

 

첫 공매 낙찰 물건은 공유자 우선 매수로 인해 소유권 이전은 하지 못했습니다ㅠㅠ

https://oil-man.tistory.com/28

[공매낙찰]물건 분석과 낙찰의 과정

 

두 번째 낙찰 물건은 현재 소유권 이전을 위한 셀프 등기를 진행 중입니다.

https://oil-man.tistory.com/51

 

2023.06.29 - [투자일기/셀프등기] - [공매] 셀프 등기의 모든 것 입문 편

[공매]셀프 등기의 모든 것 입문편

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지금부터 세 번째 낙찰 물건에 대해 기록해 보겠습니다.

 

2023-01652-001

토지 10분의 2 지분만 매각 물건이며, 건물은 제외입니다.

토지지분, 법정지상권 이런 단어가 있으면 어려워 보이죠?

하지만 기름쟁이는 지분물건과 법정지상권 물건을 제일 좋아합니다. 그 이유는 앞으로 설명해 드리겠습니다!

 

권리분석

등기부등본을 먼저 분석해 보겠습니다.

 

재산 상속을 통해 정*선 씨와 자식 3명에게 지분으로 소유권 이전이 되었습니다.

 

김* 씨의 10분의 2 지분이 공매로 나온 물건입니다.

 

다음으로는 재산 명세를 확인해 보겠습니다.

전입세대열람 결과 정*선 씨가 전입되어 있는 것으로 확인되었고 공유 지분권자이므로 권리관계도 크게 문제없어 보입니다.

 

 

제시 외 건물

현재 매각 물건은 토지 지분만 매각입니다. 그렇다면 토지 위 제시 외 건물은 누구 것인지 알아볼 필요가 있습니다. 건물 소유자가 누구냐에 따라 협의 대상이 달라지니까요!

 

인터넷 등기소 홈페이지에서 건물 등기를 확인해 보겠습니다.

주소를 검색해 보니 토지 등기는 조회가 되지만, 건물 등기는 조회가 안됩니다.

 

정부 24 홈페이지에서 건축물대장을 확인해 보겠습니다.

다행히 건축물대장은 등록이 되어 있어서 확인해 보니 토지 공유자이면서 전입 중인 정*선 씨가 건물 단독 소유자로 등록이 되어 있는 것을 확인할 수 있었습니다.

건축물대장에 "현재 미등기"라는 단어도 확인하였습니다.

기름쟁이의 탈출 전략

1.  공유물 분할 청구 소송

토지 지분만 취득하게 될 경우 토지 공유자 3인에게 공유물 분할 청구 소송을 진행 할 수 있습니다.

가장 좋은 것은 소송 없이 공유자들과 협의를 통해 매도를 하는 것이지만 협의와 소송을 같이 진행해야한다고 생각합니다. "공유물 분할을 위한 형식적 경매"까지 갈 수도 있지만 기름쟁이는 건물주가 공유자 중 한명이므로 큰 리스크가 없다고 생각했습니다. 토지 전체를 경매로 매각하여 지분만큼 현금 배당을 받을 수도 있고, 토지 전체를 경매로 낙찰 받아 건물주와 협의하여 매도 또는 건물 매수까지 할 수 있다는 생각을 했습니다.

 

2. 지료 청구 소송

해당 물건은 상속으로 인한 지분 물건이므로 이미 오래전부터 건물과 토지의 주인은 같았을 것이라고 판단됩니다. 따라서 법정지상권이 성립한다고 본다면 낙찰받은 토지의 지분만큼 건물 사용분에 대해 지료 청구 소송을 제기 할 수 있습니다. 건물주가 토지 공유자이면서 건물에 거주중인 것으로 판단되니 해당 토지 지분을 낙찰 받는다면 공유자들에게 꼭 필요한 지분이라 생각되어 매도를 위한 협상도 쉬울 것이라 생각했습니다.

 

낙찰, 그리고 결과

기름쟁이의 판단으로는 탈출구는 확실하다!

그렇다면 입찰 가격은 얼마를 써야할까?

공매의 경우 1회 유찰 시 10% 감가 입니다. 신건 최저입찰가격이 12,516,000원 이고, 1회 유찰된다고 하더라도 130만원 가량 감가가 됩니다.

기름쟁이는 유찰을 기다리기 보다는 신건 최저입찰가와 동일하게 적어서 되면 좋고 안되면 말고 라는 생각으로 입찰을 했습니다.

결과는 낙찰!

 

-> 아쉽게도 이 물건도 공유자 우선매수가 들어 왔습니다...ㅠㅠ 그만큼 공유자에게 필요한 물건이었다는 증거겠죠?