[경매기초] 물건 분석부터 낙찰 후 결과 분석까지!

안녕하세요~!

기름지고 윤택한 삶을 위해 기름쟁이는 오늘도 공부를 합니다.

오늘은 기름쟁이가 관심물건으로 넣어두었던 2022타경100402 물건에 대해 처음부터 끝까지의 과정을 써보려 합니다.

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1. 물건분석

경매의 가장 기초입니다.

물건 분석은 임차인현황, 등기부에서 말소기준권리만 확인하시면 됩니다.

우선 건물과 토지 등기부 상으로 강남 새마을금고의 근저당 설정 이하로 모두 소멸되는 권리입니다. 말소기준권리가 되겠죠? 말소기준권리 기준일이 2018.04.02입니다. 임차인 현황에서 말소기준권리보다 빠른 전입 임차인이 있는지 확인하여 대항력 여부를 따져야 합니다. 임차인도 모두 대항력이 없으니 낙찰 후 깨끗한 물건으로 가져올 수 있습니다.

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2. 현장 임장

건물의 외부 모습입니다.

물건의 용도는 근린시설로 지정되어 있으며 원룸의 형태로 운영되는 듯했습니다. 전면이 좋고 길쭉한 모양이라 주차는 4대까지 가능하지만, 1층을 상가나 수익형으로 쓰기 어려운 건물이었습니다. 근린시설의 장점을 살리지 못한 건물로 판단했습니다. 출입구 인터폰, 비밀번호 입력기가 모두 꺼져 있는 것으로 보아 건물 전체 전기가 끊어져 방치된 상황이었습니다.

문을 열 수 없어 외부만 보고 돌아가려 했는데 자동문을 손으로 밀었더니 수동문처럼 열리더라고요!

여기서 포인트는 경매는 정보력 싸움입니다. 임장을 간다면 뭐든 해보세요! 하다 보면 물건현황서에는 나오지 않는 정보를 터득하게 될 테니까요!

 

엘리베이터가 있는 것을 확인했습니다.

운 좋게 각 호실 문도 열려서 내부 구경도 했습니다. 각 방안에는 침대, 주방, 화장실, 티비, 에어컨 등 풀옵션 원룸의 형태였습니다. 하지만 방 사이즈가 작아서 고시텔 개념으로 운영되었다고 생각됩니다.

 

여기서 중요한 점은 우리는 건물을 경매로 낙찰받는 것입니다. 그렇기 때문에 각종 전자제품과 가구는 원소유자의 것이죠.

낙찰 후 원소유자에게 매입을 하거나 소유권포기를 받아내야 합니다. 협의가 안될 경우엔 인도하셔야 합니다.

건물 옥상에서 바라본 풍경입니다. 주변에는 아파트 건설 등 공사장이 많았습니다. 이게 또 하나의 투자 요인이 될 수 있다고 생각합니다. 주변을 개발하고 있다는 것은 해당 물건의 땅 값이 오를 수 있는 여지가 있으니까요!

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3. 손품 팔기

기름쟁이는 "디스코" 어플을 통해 해당 건물에 대한 정보를 얻었습니다.

준주거지역으로 제2종근린생활시설로 지정되어 있습니다.

건폐율은 70% 이하, 용적률은 200~500% 이하이니 용도에 맞게 잘 적용한 건물로 판단됩니다.

총호실은 24개입니다.

 

아래 지도를 보면 빨간색 땅은 최근 법인 명의로 계속 매입되는 상황이며 현재는 건물 없이 빈 땅으로 있습니다. 파란색 땅은 현재 문수로 금호 어울림 아파트를 건축 중에 있습니다.

경매 물건의 실거래가는 2018년 03월에 10억 거래이력이 있습니다.

경매 물건 근처의 최근 건물 매매는 22년 3월에 경매 물건과 비슷한 평단가로 거래가 이루어졌습니다.

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4. 낙찰 시 해결책 또는 탈출구는?

경매 물건에는 24개 호실이 있지만 임차인 현황을 보면 9개 호실을 제외한 나머지 호실은 공실 상태로 마이너스 수익이 나면서 경매로 넘어왔을 것으로 추측됩니다. 그렇다면 건물을 낙찰받는다면 어떻게 수익성을 극대화시킬지 생각해 봤습니다.

 

문제점

24개 호실을 적은 임대료로 만실을 채우기는 어렵다 -> 경매가 넘어온 이유

죽어있는 1층을 살리는 방법은 1층의 2개 호실을 없애고 새로운 아이템을 넣는 것.

 

해결책

오피스텔 수요층을 정하고 타깃을 공략하라!

수요층은 여성전용숙소 또는 건물 전체를 회사 사택으로 임대하는 것으로 생각했습니다.

수요층이 많고 많은 임대 숙소 중에서 내 건물로 올 수 있는 메리트를 만들어야겠죠?

1, 2층의 호실을 전부 철거하고 커뮤니티 시설을 만들기로 생각했습니다. 어차피 1층을 상업용 임대를 주기에는 힘든 곳이라 판단하였고 임차인을 위한 복지 공간으로 만들어 준다면 3, 4, 5층의 임대료 가치를 더 높일 수 있다는 생각을 했습니다.

1층은 독서, 회의를 할 수 있는 스터디 카페 형식으로 인테리어를 하고, 2층은 탁구대, 헬스 기구 등을 배치하여 아파트에서만 누리던 커뮤니티시설을 1인 자취방에서도 누릴 수 있도록 만드는 것을 계획하였습니다.

단점으로는 초기 투자비용이 많이 들어가는 것이겠죠...

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5. 입찰과 낙찰

2차 기일 가격이 757,475,000원이었습니다. 기름쟁이는 3차 기일이 되어 낙찰받는다면 초기 투자비용이 들어가더라도 메리트 있는 투자가 될 것이라 판단했습니다. 하지만 2차 기일에서 바로 낙찰이 되었네요ㅠㅠ

기름쟁이가 생각한 가격보다는 높은 가격으로 낙찰되었습니다.

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6. 낙찰 후 수익화 과정?

기름쟁이는 이 건물을 낙찰받지 못하였지만, 해당 물건의 낙찰자가 어떤 방식으로 건물을 운영하고 수익화를 하는지 지켜보고 있습니다. 2023년 4월 12일에 울산에 방문할 일이 있어서 현장을 보고 왔습니다.

건물의 모습은 그대로였습니다. 아직까지 아무도 거주를 안 하는 것 같았고요. 하지만 주변 지역의 공사는 본격화되어 개발이 되어가는 것을 더 확실히 느낄 수 있었습니다.

우편함과 분전함을 보니 아무도 안 살고 있는 것이 확실해 보였습니다.

아직까지 건물에 대해 바뀐 것이 없어서 낙찰자가 어떤 생각을 갖고 건물을 낙찰받았는지는 알 수 없었습니다.

이렇게 내가 낙찰받은 것이 아니더라도 낙찰 물건의 수익화가 어떤 식으로 되는지 지켜보는 것도 큰 공부가 될 수 있습니다. 경매 초보 여러분 고수들이 하는 것을 지켜보는 것부터 시작해 보세요~!