[지분경매]공유자 우선 매수 청구권의 모든 것! (Feat. 신청방법)

안녕하세요~!

기름지고 윤택한 삶을 위해 기름쟁이는 오늘도 공부를 합니다.

경매와 공매를 하다 보면 지분 물건이 생각보다 많습니다. 지분 물건에서 항상 나오는 문장이 있죠?

"공유자 우선 매수 제한 조건 있음 (매수보증금의 미납으로 실효되는 경우 다음 매각기일에서 우선 매수 청구권 행사할 수 없음"

그렇다면 오늘은 공유자 우선 매수 청구권의 의미와 사용 조건, 신청 방법까지 모두 알아보겠습니다.

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공유자 우선 매수권이란?

공동 소유 부동산의 전부가 아닌 일부 지분만 매각될 경우 해당 부동산의 공유자가 우선적으로 낙찰받을 수 있는 청구권이다. 우선매수권을 행사하면 법원의 최고가 신고인이 있더라도 공유자 우선 매수자에게 매각을 허가하며 이때 최고가 신고인 본인이 희망하는 경우 차순위 신고인이 될 수 있습니다.

 

관련법령 [민사집행법 제140조]에 대해서도 확인해 보겠습니다.

1. 공유자는 매각기일까지 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다.

2. 제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다.

3. 여러 사람의 공유자가 우선매수하겠다는 신고를 하고 제2항의 절차를 마친 때에는 특별한 협의가 없으면 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 한다

4. 제1항의 규정에 따라 공유자가 우선매수신고를 한 경우에는 최고가매수신고인을 제114조의 차순위매수신고인으로 본다.

 

공유자 우선 매수 청구권의 목적

공유자 우선 매수 권리가 만들어진 목적에 대해 생각해 보겠습니다. 만약 지분이 해당 부동산과 전혀 관계없는 제3자에게 낙찰되면 부동산 전부를 수익함에 있어 나머지 공유자나 낙찰자 모두에게 불편함이 있습니다. 그래서 부동산의 온전한 사용 가치를 높이기 위한 목적의 권리라고 생각하시면 됩니다.

하지만, 공유자들이 지분 물건을 싸게 낙찰받기 위해 공유자 우선 매수 청구권을 계속 행사하고 난 후 보증금과 잔금을 납부하지 않는 방법으로 계속 유찰시키는 악용 사례가 많았습니다. 이런 악용을 막기 위해 현재는 공유자 우선 매수 청구권을 1회에 한하여 행사할 수 있도록 제한하여 입찰자를 보호하고 있습니다.  

 

 

공유자 우선 매수 청구권 신청방법

1. 경매 절차 진행 과정에서 미리 우선 매수 신고를 하여 문건 송달 내역에 기록을 남겨 다른 사람들이 입찰을 하지않도록 할 수 있습니다. 하지만 이 방법은 1회에 한해 행사할 수 있기 때문에 해당 절차에서 매수하지 않으면 다음 기일부터는 공유자 우선 매수 청구권 행사를 할 수 없게 됩니다. 따라서 꼭 필요한 물건이나 금액대 조건이 맞을 때 사용해야 합니다.

 

2. 입찰 법정에서 낙찰 여부를 지켜보다가 유찰되면 다음 기일 때 이용하고 본인이 기대하는 금액대에 낙찰 가능한 상황에 최고가 매수 신고가 있다면 법정에서 바로 신청하시면 됩니다. 이때 다른 입찰자와 마찬가지로 현장에서 보증금을 납부하여야 하니 사전에 보증금을 준비해서 법정에 참석하셔야 합니다.

 

공유자 우선 매수 신고서 양식은 아래와 같으니 참고하시기 바랍니다.

그리고 공유자의 주민등록 등본 또는 초본 1부를 꼭 준비해서 같이 제출하셔야 합니다.

공유자 우선 매수 청구권을 행사 할 수 없는 경우

공유자 우선 매수 청구권을 항상 행사 할 수 있는 것이 아닙니다.

 

1. 공유물 분할을 위한 경매

 

2. 구분소유적 공유 관계 있는 자

  - 구분소유적 공유란 1필지의 토지 중 위치와 평수가 구분되어 있는 공유 관계를 뜻합니다. 등기상에는 소유자가 구분되어 있지 않지만 실제적으로 구분하여 사용되고 있다고 간주되기 때문에 다른 공유자의 우선 매수는 인정하지 않습니다.

 

3. 집합건물에서 해당 부지의 공유자

 

4. 공유 지분 전체에 대한 경매

  - 이때 경매 개시기입등기 이후에 지분을 취득한 지분권자는 압류 후의 소유권을 취득한 경우이므로 매각 이후 말소

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기름쟁이의 생각

기름쟁이와 함께 공유자 우선 매수 청구권에 대해 자세하게 알아보았습니다. 일반적으로 경매 입찰자보다는 해당 물건의 지분권자가 사용하는 권리입니다. 하지만 지분 낙찰 후 또 다른 지분이 경매에 나왔을 경우 공유자 우선 매수 청구권을 행사하여 지분을 쉽게 가져올 수 있는 경우도 있으니 꼭 알아두시길 바랍니다. 기름쟁이는 당분간 지분 물건에 대해 파헤쳐 보고 투자까지 해보려 합니다. 지분 물건 투자는 협의로 수익화 실현이 된다면 가장 좋겠지만, 협의가 안될 경우 공유물 분할 소송과 지료청구 또는 부당이득반환 소송까지 병행해야 하는 귀찮은 투자라 생각합니다. 하지만! 이런 문제 있는 물건일 수 록 경쟁자가 적고 유찰이 많이 되어 싸게 낙찰받을 수 있고 해결 시 수익도 괜찮을 것이라 판단했습니다.