경매, 공매 물건 분석 노하우 대방출

안녕하세요~!

기름지고 윤택한 삶을 위해 기름쟁이는 오늘도 공부를 합니다.

오늘은 기름쟁이가 경매, 공매 물건에 대해 분석하고 어떻게 해결할 수 있을지 고민한 흔적을 기록해 보겠습니다.

 

공매 물건 한 가지를 분석해 보도록 하겠습니다.

물건관리번호 : 2022-11634-001

해당 물건은 소액 토지 투자를 위해 기름쟁이가 분석해 본 물건입니다.

공유지분 물건은 공유자와 협의 또는 소송을 통한 해결이 기본 탈출구입니다. 하지만 이 물건은 공유지분 토지이지만 물건의 특성이 조금 달랐습니다. 자세한 내용은 아래에서 설명해 드리겠습니다. 우선 이  토지를 입찰하려 했던 이유부터 보겠습니다.

 

입지분석

지도를 먼저 살펴보겠습니다.

땅의 모양을 보시면 아시겠지만 자투리 땅인 것을 확인할 수 있습니다.

그렇다면 이렇게 건축을 할 수도 없는 땅을 매입하여 어떻게 수익화를 할 수 있을까를 고민해 보았습니다.

토지 투자를 한다면 제일 기본이라 할 수 있는 토지이용계획서를 확인해 보겠습니다.

눈에 띄는 내용만 간추려 보겠습니다. 지목은 도로, 중로 3류 접합, 소하천구역

3가지 내용을 잘 기억해 두시기 바랍니다.

현장 사진을 보시겠습니다. 

베란다 카페 건물이 보이시죠? 해당 건물의 앞 토지입니다. 아마도 카페  앞 파라솔이 있는 테라스 위치로 추정됩니다.

정확한 위치는 측량을 해봐야 알겠지만 우리에겐 정보의 바다 인터넷이 있잖아요?!

지도에 주소를 검색하고 위성지도 형식으로 확인해 봅니다. 지도상으로 베란다 카페 건물의 경계와 딱 맞물려 있는 토지로 확인됩니다. 그렇다면 베란다 카페의 테라스 공간은 해당 건물주의 땅이 맞는지 확인이 필요하겠죠?

 

여기서 한 가지 포인트!

토지를 낙찰받을 경우 매도 협의가 가능한 인접 토지, 건물 주인을 알아보고 탈출구를 만들 수 있다!

공매 물건의 토지등기부를 확인해 보겠습니다.

소유지분권자는 **건설회사, 울산광역시입니다.

공매 물건으로 나온 지분은 **건설회사의 지분입니다.

낙찰을 받게 된다면 기름쟁이와 울산광역시가 토지의 소유자이므로 베란다 카페 건물주와 매도 협상이 가능할 것으로 판단되었습니다. 하지만 이러한 협상을 하기 위해서는 토지가 공유물건이 아닌 완전한 하나의 물건으로서 매도해야 건물주에게 가치가 있겠죠?

자! 그렇다면 해당 공매 토지의 가치는 있어 보입니다. 손품으로 가치가 있다는 것을 확인했으니 발품도 팔아야겠죠?

기름쟁이가 베란다카페로 임장을 갔습니다. 공매 토지는 베란다 카페 내부로 들어가서 테라스에 위치해 있으니 임장 간 김에 여유로운 카페 분위기까지 즐겨보도록 하겠습니다!!!

 

발품을 팔다

우선 외부에서 해당 토지를 확인해 보겠습니다. 임장을 갔을 때는 스마트폰의 GPS를 통해 대략적인 위치 확인이 가능합니다. "스마트국토정보" 어플을 설치하셔서 토지의 경계를 따라 움직이며 확인해 보세요!

 

기름쟁이가  아래의 사진에 빨간색으로 표시한 부분이 해당 토지의 대략적인 모양으로 보였습니다.

그럼 카페로 들어가서 커피 한잔의 여유도 가져보겠습니다.

기름쟁이는 아인슈페너를 주문했습니다.

맛있는 케이크도 먹고 싶었지만 임장의 목적을 다시 생각하면 커피 한잔으로 만족했습니다ㅎㅎ 

1층은 카운터와 커피를 만드는 곳으로 주로 사용 중이었습니다.

테이블에  앉아서 커피를 마실 수 있는 공간은 지하로 내려가야  있었습니다.

그리고 테라스 공간에 진입했습니다!!!

날씨가 너무 좋았습니다. 테라스 공간도 잘 꾸며 놓았고요.

하천을 보며 커피 한잔을 즐길 수 있는 뷰가 너무 이쁜 곳이었습니다.

커피를 마시며 기름쟁이는 공매 토지의 경계를 GPS를 이용하여 대략적으로 확인했습니다.

기름쟁이가 현장 임장을 통해 토지의 경계를 확인하고 베란다 카페 건물에게 없어서 안될 토지라고 더 확신이 생겼습니다.

---

 낙찰 후 탈출 계획 수립

1. 베란다 카페 건물주에게 토지를 하나로 만들어서 협의 매도

-> 해당 계획은 아래 2번 계획이 완료되어야 실행 가능함.

 

2. 토지 공유자 울산광역시의 지분 매입 (불하신청)

-> 울산광역시 국유지 불하 신청 담당자와 통화 결과 행정재산으로서 불하 신청 대상이 아니라는 답변을 받음.

-> 행정재산을 용도폐지하여 일반재산으로 전환 가능한지 문의하였으나 용도폐지 할 계획이 없다는 답변...

-> 결론은 울산광역시 지분을 개인에게 팔지 않겠다.

 

3. 울산광역시 보상 용지 여부 확인 매도

-> 도로로서 보상, 하천구역으로서 보상 여부를 정보공개청구를  통해 확인

-> 소하천구역으로 3.6m2 저촉되지만 보상 협의 대상은 아니다.

 

-> 공익사업 대상이 아니라 미지급 용지에 해당하지 않는다.

-> 정보공개청구 결과는 보상받을 수 있는 토지도 아니다.

---

기름쟁이의 생각

입지분석,임장 등 손품, 발품을 통해 공매 나온 토지가 가치 있는 땅이라는 것을 확인하였습니다. 하지만 경매를 하는 이유는 돈을 벌기 위한 것이죠. 결론적으로 수익화를 위한 탈출구가 있어야 한다는 것입니다.

하지만 기름쟁이의 탈출 계획은 전부 무산되었습니다. 토지의 공유자가 개인이었다면 공유물분할소송을 통해 공유물분할을 위한 형식적 경매로 토지 전체를 매도할 수도 있고, 협의도 가능했을 겁니다. 울산광역시가 공유 지분을 갖고 있으니 해당 토지의 지분을 매수하지도 못하고, 낙찰자의 지분을 팔지도 못하는 상황이 되어버렸습니다. 과연 감옥 같은 물건에서 탈출구를 어떻게 만들 수 있을까요?