[2022-11210-001]경매 공매 투자의 방향을 알아보자!

안녕하세요~!

기름지고 윤택한 삶을 위해 기름쟁이는 오늘도 공부를 합니다.

오늘 기름쟁이가 소개해드릴 물건은 경매와 공매 투자를 하게된다면 큰 그림을 그리고 투자를 하기 위한 방법을 보여드리는 물건입니다.

 

과연 어떤 물건인지 보실까요?

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건물만 매각 물건 입니다.

토지만 매각되는 물건의 경우 제시외건물 주인에게 지료 청구 소송을 할 수도 있고 소송을 무기로 건물을 적정 가격에 협의하여 매수 할 수도 있습니다. 하지만 건물만 매각 물건은 토지 주인에게 "을"의 입장이 될 수 밖에 없습니다. 건물주인이 되는 순간 토지를 매수하는 방법이 거의 유일하죠.

탈출구가 거의 없는 건물만 매각 물건이라 계속 유찰이 되고 있어 가격이 점점 내려가는 중입니다.

건물의 모습은 깔끔한 새건물 느낌이 나죠?

 

부동산의 모든 역사는 등기부를 통해 알 수 있습니다.

우선 토지등기부와 건물등기부를 분석해보겠습니다.

 

건물등기부 분석

권중* 소유의 건물로 확인됩니다.

 

등기부 열람 중 특이 사항으로는 소유권에 기한 건물 철거 및 토지인도 청구권 가처분 흔적이 발견되었습니다.

채권자는 강기*, 최은* 두명으로 확인됩니다.

 

토지등기부 분석

건물 소유자인 권중*씨가 2015년 토지 소유권을 취득하였습니다. 건물의 경우 2017년 신축하며 소유권을 취득한 것을 확인 할 수 있습니다.

결론적으로 토지소유자와 건물소유자가 동일인이었음을 알 수 있고 법정지상권이 성립되는 것으로 판단되는 물건입니다. 

2018타경7544 임의경매를 통해 토지의 소유권이 강기*, 최은*씨에게 매각 되었음을 확인할 수 있습니다.

건물 등기부 분석 중 소유권에 기한 건물 철거 및 토지인도 청구권 가처분 신청을 하였던 인물임을 알 수 있습니다.

 

결론적으로 토지는 경매를 통해 강기*, 최은*에게 매각되었으며, 건물은 권중*씨가 그대로 소유하고 있다가 공매로 넘어 온 것으로 스토리가 이어집니다.

토지만 매각 경매에서 2억 3001만원에 낙찰을 받은 것이 확인 됩니다. 토지 경매일 때는 건물에 유치권 신고가 되어 있었지만 토지만 매각하는 건으로 매각에 제외되는 건물에 대한 공사비는 토지와 관련이 없으므로 유치권 성립의 요건이 되는 채권이 되지 못합니다. 따라서 토지는 아주 잘 받았다고 생각됩니다.

 

그러나 현재 공매에 나온 건물만 매각의 경우는 유치권에 대한 언급이 없습니다. 즉, 유치권에 대한 문제는 해결되었다는 뜻이겠죠?

특이한 점으로는 공매 재산명세를 확인 결과 토지소유자인 강기*씨가 건물 소유자 권중*씨에게 보증금 2000만원에 임대차 계약을 맺고 본인이 거주 중인 것을 확인 할 수 있습니다.

 

강기* 최은* 씨는 부부로 추정됩니다. 경매의 정석을 볼 수 있는 물건인것 같습니다.

토지만 매각으로 토지 소유권을 취득하였습니다.

그 후 건물만 매각되는 공매가 진행 중인데 건물만 매각 물건을 가져갈 사람이 없으니 많은 유찰 후 결국은 토지 소유자가 건물까지 싼 값에 가져갈 것이라고 예상됩니다.

 

이렇게 경매와 공매는 토지+건물 완벽한 물건이 아니더라도 토지를 취득하고 건물까지 취득하여 완벽한 물건으로 만드는 재미도 느낄 수 있습니다. 불완전한 물건 2개를 합쳐서 완전한 물건으로 부동산 거래를 한다면 수익성도 좋을 것이라 생각됩니다.

 

이렇게 내가 입찰하지 않을 물건이라도 등기부를 보며 분석을 하고 스토리를 만들어 나가는 것이 중요한 공부가 됩니다. 경매와 공매를 공부하시는 분이라면 기름쟁이처럼 열심히 공부해보세요~!