[2023-0700-041748]공매 통건물 매각 분석(Feat.재건축)

안녕하세요~!
기름지고 윤택한 삶을 위해 기름쟁이는 오늘도 공부를 합니다.

오늘은 공매로 나온 통건물 매각건에 대해 조사와 분석을 해보고 임장까지의 과정을 기록해 보겠습니다.

 

 

물건관리번호
2023-0700-041748

울산광역시 남구 선암동에 위치한 "울산수협선암지점" 2층 통건물입니다.
최저입찰가 금액은 14억 원입니다.

 
가장 먼저 해당 건물과 토지가 14억 원의 가치가 있는지 시세 조사를 해봐야겠죠?
토지 면적 65평 14억 가격을 계산해 볼 경우 평당 약 2150만 원입니다.
 

시세 조사

기름쟁이가 시세 조사를 위해 주로 이용하는 플랫폼은 디스코, 밸류맵 두 가지 사이트입니다. 왜 두 가지 사이트를 보느냐?
그 이유는 각각의 사이트에서 실거래 표기가 안 되는 것이 있어서 두 가지 사이트를 혼용해서 본다면 시세분석을 조금 더 정확하게 할 수 있습니다.
 
아래의 밸류맵과 디스코 검색 결과 주변 거래 사례가 많지 않아 정확하게는 알 수 없지만 토지의 가격이 평당 1000만 원 이하인 것으로 추정할 수 있습니다.
특이한 케이스로는 2011년 평당 1800만 원에 거래된 새마을금고 위치의 건물입니다. 공매 물건도 수협 금융기관이 있기에 비교가 될 수 있는 거래 사례라고 생각됩니다. 하지만 새마을금고 건물은 지하 1층, 지상 5층의 건물이지만 공매 물건은 지상 2층 건물이라 차이는 있을 것으로 보입니다.

밸류맵

디스코

기름쟁이의 개인적인 의견으로는 현재 공매 최저가격인 14억 원 (평당 2150만 원)은 주변 시세에 비해 좀 비싸다는 생각을 했습니다. 그렇다면 이렇게 비싸지만 매입할 메리트가 있는지 손품 발품을 통해 알아보겠습니다.
 
 

발품을 팔다.(임장기)

공매 건물의 모습입니다.

그냥 봤을 때는 사거리 코너 토지의 건물로 보입니다. 하지만 코너 토지는 비어 있는 것으로 보입니다. 해당 건물의 토지라면 주차장으로라도 사용할 텐데 나중에 손품을 통해 누구 토지인지 확인해 보겠습니다.

반대편은 아스팔트 포장이 되어 주차가 가능한 토지가 있었습니다. 이 토지 역시 누구의 것인지 확인이 필요합니다.

손품 결과를 미리 알려드리면 이 토지는 공매 토지의 것으로 확인됩니다.

공매 건물 뒤편으로 공사 펜스가 설치되어 있어서 한 바퀴 둘러보니 재건축 사업이 진행 중인 것으로 파악되었습니다.

펜스 사이로 보니 철거는 모두 완료되어 공터 상태로 보였습니다.

잔여세대 분양 중이라는 현수막도 보이네요!

공매 물건 주변 환경은 주거지역으로 형성되어 있는 것을 확인할 수 있었습니다.

 

손품을 팔다.

공매 물건지의 주변 호재에 대해서 검색해 보겠습니다.
임장기에서 봤던 남영아파트 재건축에 대해 검색을 해보았습니다.
 
요약하자면 남영아파트는 가, 나, 다, 라 4개의 동으로 가, 나 2개의 동은 선암남영주택조합이, 다, 라 2개의 동은 남영지역주택조합이 2015년부터 각각 재건축 사업을 추진해 왔다.
아래 지도처럼 다, 라 동의 재건축 사업은 2018년 선암남영아크리티 아파트로 순조롭게 준공이 되었습니다.

 
하지만 가, 나 동은 검색 결과 토지 미확보 등으로 7년가량 사업이 정체되어 있다가 2022년 말 토지 매입을 완료하고 임장기를 통해 보았던 철거가 완료되어 있는 상태임을 확인하였습니다.

네이버 뉴스 검색

 
남영아파트 재건축 토지의 모양은 아래와 같습니다. 임장기에서 본 코너 토지는 공매 물건의 토지가 아님을 확인할 수 있습니다. 코너 토지는 공매 물건의 토지가 아니지만 면적이 협소하기 때문에 재건축을 하면서도 활용하기는 힘들어 보이고, 공매 토지가 사거리 코너 물건으로 보일 수 있었던 이유였습니다.

 

기름쟁이의 생각

기름쟁이는 개인적으로 남영아파트 재건축을 할 때 공매 토지까지 매입하였다면 소로 1류를 접하고 있는 자투리 토지 없이 토지 모양도 좋고 아파트를 건축함에 있어 훨씬 활용적인 구조를 만들 수 있을 것이라 생각됩니다. 

 기름쟁이가 시세 분석에서 판단한 평당 2150만 원은 개인 입장에서는 비싼 금액이었습니다. 하지만 남영아파트 재건축 조합의 입장으로 볼 때 14억을 투자하여 해당 공매 토지를 매입할 경우 재건축 아파트의 미래 가치에는 엄청난 시너지가 될 것이라 조심히 추측해 봅니다. 여러분이 보시기에는 어떠신가요?

이상 기름쟁이의 생각이었습니다.