[2022타경102989]분묘기지권 토지 경매 발품과 손품을 통해 분석하자

안녕하세요~!

기름지고 윤택한 삶을 위해 기름쟁이는 오늘도 공부를 합니다.

오늘은 기름쟁이의 관심 물건을 발품과 손품을 통해 어떻게 분석을 했는지 알아보고 낙찰 결과까지 포스팅해 보겠습니다.

 

 

2022 타경 102989

2022 타경 102989 물건은 2개의 필지가 물건번호 1, 2번으로 나왔습니다.

아래 지적도의 117번지가 1번 물건, 118번지가 2번 물건입니다.

1번 물건을 먼저 확인해 보겠습니다.

2차 매각기일에 1850만 원에 최고가 낙찰되었으나 미납 이력이 확인됩니다.

2번 물건 역시 2차 매각기일에 557만 원에 최고가 매각되었으나 미납이 확인됩니다.

미납 사유는 낙찰자 본인 말고는 알 수가 없습니다. 투자 리스크를 줄이기 위해서는 손품과 발품을 통해 미납 사유를 추정해 봐야겠죠?

 

손품을 팔자!

우선 토지 등기를 확인해 보겠습니다.

김희* 씨가 매매를 통해 소유권을 취득하였습니다.

김희* 씨로부터 상속을 통해 8인의 공유자가 생겼습니다. 공유자 8인은 김희* 씨의 자식으로 추정됩니다.

공유자 8인 중 한 명의 지분이 이번 경매 사건으로 나왔습니다.

토지 등기부등본을 분석했을 때는 권리적 하자는 없는 것으로 판단됩니다.

 

매각 물건 명세서를 확인해 보겠습니다.

특이사항이 많습니다.

제시 외 건물(창고), 분묘기지권, 재매각으로 보증금 30%, 농지취득자격증명 필요, 공유자우선매수 1회 가능

총 5가지의 사항을 확인할 수 있습니다.

 

기름쟁이의 손품 결과 미납사유를 추정해 보겠습니다.

 

1. 농지취득자격증명 발급 조건 미달

농지의 경우 농지취득자격증명을 발급받아야 매각허가결정 및 소유권 이전이 가능합니다. 만약 농취증을 발급받지 못했다면 매각허가결정을 받을 수 없으니 미납을 해야 하는 상황이 생기게 됩니다.

 

2. 낙찰자와 공유자의 협의를 통한 미납

지분물건 전문가라면 낙찰 후 공유자와의 협의를 시도했을 것입니다. 이때 낙찰자가 미납을 하고 해당 경매건이 재매각되면 공유자우선매수를 통해 지분을 안전하게 가져올 수 있는 방법을 알려주고, 미납보증금 + 소액의 수고비 정도 받았을 수도 있다는 추론이 가능합니다.

 

기름쟁이가 분석하고 생각한 미납사유는 두 가지 말고는 없었습니다.

농취증 발급이 가능하다면 1번 사유는 미납 사유가 아니게 되겠죠? 기름쟁이는 바로 농취증 담당자와 통화 후  농지취득자격증명 신청을 하였습니다.

그 결과 기름쟁이는 농취증을 발급받았습니다! 결론적으로 농취증때문에 미납을 했다는 가설은 아닌 듯합니다.

 

경매 토지의 주변 시세 조사도 해보겠습니다.

기름쟁이는 "디스코"를 통해 토지의 시세 조사를 합니다.

아래 사진을 보시면 해당토지의 바로 옆 토지가 2021년 5월 평당 116만 원, 85만 원에 거래가 된 것을 확인할 수 있습니다.

3차 매각기일의 최저매각가격은 약 1700만 원으로 평당 35만 원 정도입니다.

 

발품을 팔자!

기름쟁이는 바로 경매 토지로 달려갔습니다!!!

토지로 진입하는 입구는 차량이 진입하기에는 좁아 보여서 도보로 이동했습니다.

시세분석 때 봤던 평당 116만 원, 85만 원에 거래된 토지에는 농사를 짓고 있는 모습을 확인할 수 있었습니다.

경매건 토지의 모습입니다.

나무와 수풀이 우거져 정면에서는 토지의 모습을 볼 수 없었습니다.

해당토지를 들어가는 입구의 모습입니다. 정면의 모습과는 다르게 정리 및 관리가 잘되고 있는 것이 느껴지죠?

묘지의 상태도 확인해 봅니다.

이때 중요한 것은 묘비에 적힌 글자를 확인해봐야 합니다.

분묘의 주인은 누구인지, 자손의 이름도 모두 적혀있으니 꼭 확인해야 합니다.

기름쟁이가 확인한 결과 토지 공유자 8인은 자손이고 묘지의 주인은 부모님으로 확인하였습니다.

해당 토지 상부에는 묘지가 더 있는 것을 확인할 수 있었습니다. 아마도 조상의 묘지로 추정됩니다.

아래 사진이 제시 외 건물(창고)이 있는 모습입니다.

아래 사진의 모습이 118번지 (2) 번 물건의 경계인 것으로 확인했습니다. 2번 물건에는 묘지는 없는 것을 확인했습니다.

현장에서 토지의 경계를 확인하는 방법은 "스마트국토정보" 어플을 다운로드하고 실행합니다.

우측 상단의 GPS 버튼을 클릭하며 이동합니다. 정확하진 않지만 GPS 이동을 통해 경계를 대략적으로 확인할 수 있습니다.

 

기름쟁이의 임장 결과 117번지 (1) 번 물건은 묘지가 분포해 있으며 벌초, 묘지관리 상태를 확인해 볼 때 충분히 공유자와 협의가 가능하고 투자 가치가 있다고 생각했습니다.

하지만 118번지 (2) 번 물건은 작은 창고가 하나 있고 토지 면적이 작아서 공유자들이 버린다고 생각하면 협의가 힘들지 않을까 생각했습니다. 물론 1,2번 물건을 모두 받는다면 협상에도 도움이 될 겁니다.

 

기름쟁이는 1번 물건만 입찰하기로 결정했습니다.

입찰일까지 농취증이 발급되지 않아 다음 기일에 입찰하기로 생각했습니다. 그런데!!! 어제 매각이 된 것을 확인했습니다.

 

1,2번 물건 모두 2차 최고가금액보다 높은 가격으로 입찰에 참여하여 낙찰을 받았습니다. 하지만 여기서 반전은 "공유자우선매수"를 신청하여 공유자가 지분을 지킬 수 있게 되었습니다.

 

이렇게 된다면 기름쟁이가 추론한 미납사유 2번이 가능성이 커 보입니다.

경매 물건을 하나하나 경험하다 보니 실력도 점점 늘어가는 것을 느낍니다!

이번 물건은 아쉽지만 공유자우선매수를 한 공유자에게 박수를 보냅니다~!