[2022타경107636]김해 재건축 현장을 가다! 2편 (Feat.김해외동동성아파트)

안녕하세요~!
기름지고 윤택한 삶을 위해 기름쟁이는 오늘도 공부를 합니다.

김해 재건축 현장을 가다! 1편은 보고 오셨나요?

https://oil-man.tistory.com/104

김해 재건축 현장을 가다! 1편 (Feat.김해외동주공아파트)

김해외동주공은 현재 재건축을 진행 중인데요! 바로 옆 김해외동동성아파트 임장기와 분석을 포스팅해 보겠습니다.

 

김해외동동성아파트의 전경입니다.

저층으로 이루어진 아파트입니다.

경비실의 모습인데요. 전체적인 아파트 관리는 잘 되고 있는 것으로 느꼈습니다.

입구 쪽에 현수막 하나가 눈에 띄네요.

"외동동성의 성공적인 재건축 사업 추진을 기원합니다"

바로 옆 외동주공이 재건축에 성공했으니 외동동성아파트도 재건축을 추진하는 것으로 보입니다.

재건축 진행 단계는 안전진단 동의서 접수를 받는 상황으로 보입니다.

안전진단 동의서를 받고 있으니 아래 정비사업 추진 절차를 보시면 두 번째 단계로 확인됩니다.

동의서를 받고 안전진단 요청 및 의뢰를 할 예정이죠. 안전진단 E 등급이 나와야 재건축을 시행할 수 있습니다.

현재는 안전진단 예정이니 지금 투자를 한다면 재건축이 안될 위험성도 있습니다. 하지만 싸게 들어갈 수 있는 장점도 있죠.

동성아파트 내부 모습입니다. 지하주차장은 없으며 지상주차만 가능합니다. 세대당 주차대수는 1대입니다.

 

재개발 가능성이 있는 동성아파트에 경매 물건이 나왔습니다.

2022 타경 107636

김해 외동 동성아파트 305동 306호 물건입니다.

1억 5000만 원에 감정되었으며, 현재 2회 유찰되어 9600만 원이 최저매각가격입니다.

매각 물건 현황을 살펴보겠습니다.

5층 중 3층 물건입니다. 저층 아파트이면서 엘리베이터가 없는 경우 2층 또는 3층이 로열층입니다. 층수는 좋습니다.

평수는 23평형입니다. 동성아파트에는 20평형, 23평형 두 가지 타입이 존재하는데 23평형이 선호도가 더 높습니다.

우선 동성아파트  23평형의 매매 호가와 실거래가를 조사해 보겠습니다.

현재 매매 호가는 1억 2000만 원이 최저가격입니다.

매매 실거래 가격은 1억 2000~3000만 원 수준으로 보입니다.

현재 전세 매물은 두 개가 있는데 모두 수리된 집으로 1억~1억 2000만 원입니다.

전세 실거래가격은 1억~ 8000만 원으로 거래되었으나 4월 이후로는 전세 거래가 없어서 부동산 시장에 따라 개인이 판단하셔야 합니다.

매매와 전세의 갭차이는 2000~3000만 원 수준으로 생각하면 될 것 같습니다.

갭투자를 생각하신다면 좋은 조건이죠?

 

등기부현황을 살펴보시면 근저당 이하로 모두 소멸되니 권리상 문제도 없습니다.

또한 미납관리비의 경우 기름쟁이가 조사한 결과 8월분 12만 원가량 미납되었다고 확인하였습니다. 따라서 소유자가 거주하며 관리비는 잘 납부하고 있는 것으로 판단됩니다.

외동 동성아파트의 사용승인일은 1989년 06월입니다. 그렇다면 바로 옆 재건축에 성공한 외동주공아파트의 사용승인일은 언제일까요? 1988년 06월 입니다. 동성아파트와 딱 1년 차이입니다.

 

관리비는 위에서 기름쟁이가 언급한 내용이 최신 정보입니다.

현장조사 보고서에 따르면 7월 입주자대표회의 개최 공고문에서 재건축 관련논의가 있는 것으로 조사되었습니다.

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 매각물건명세서에서도 특별한 내용이 없습니다.

외동동성아파트의 공동주택공시가격을 확인해 보겠습니다.

공동주택가격은 84,200,000원입니다.

요즘 부동산 투자자가 가장 좋아하는 공시가격 1억 미만 물건입니다. 취득세 산정 시 주택 수에 미포함되는 장점이 있죠.

동성아파트 바로 위 김해가야초등학교가 위치해 있으며 바로 옆에는 원광어린이집 경운공원, 김해생명과학고등학교 등 주거, 학군, 공원 빠지는 것 없이 좋아 보입니다. 기름쟁이의 예상으로는 외동주공이 재건축되어 외동태영데시앙이 탄생한다면 동성아파트의 가치가 더 올라갈 것으로 생각합니다.

 

자! 오늘의 물건을 정리해 보겠습니다.

 

1. 205동 뒷동이라 조망권은 아쉽지만 5층 중 3층으로 좋은 물건이다.

2. 공시가격 1억 미만 아파트

3. 재건축 진행을 위한 안전진단 동의서를 받는 중

4. 초품아

5. 적은 투자금으로 갭투자 가능한 물건

6. 기름쟁이가 알아본 결과 대출은 8100만 원까지 가능함.(또는 낙찰금액의 80%)

7. 소유자(채무자)가 거주 중이므로 명도에 대한 걱정 없음

 

기름쟁이의 예측!

3차 기일에 낙찰 예상합니다.

최저매각가격 9600만 원은 전세가격 수준이므로 1억 초반으로 낙찰될 것으로 예상합니다.

이번 물건은 기름쟁이도 매우 탐나는 물건입니다. 과연 결과는 어떻게 될까요?!