주택 부수 토지의 양도세, 취득세, 종부세, 청약 시 주택수 포함?

안녕하세요~!

기름지고 윤택한 삶을 위해 기름쟁이는 오늘도 공부를 합니다.

주택부수토지란?

주거용 건물이 정착하고 있는 면적과 이에 딸린 토지를 말합니다.

상속 또는 증여로 주택부수토지만 보유하는 분이 있습니다. 또한 기름쟁이처럼 경매를 하는 사람이라면 "건물제외 토지만 매각" 이런 물건을 받게 된다면 건물의 명의자와 토지의 명의자가 다르게 되죠. 낙찰자는 주택부수토지를 취득하게 되는 것입니다. 이때 토지 위에 건물이 있으므로 주택 수에 포함되는 경우와 아닌 경우를 알아보도록 하겠습니다.

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양도소득세 - 주택수 미포함

주택부수토지만 보유하는 경우 주택수에 포함되지 않습니다. 따라서 1 주택과 다른 주택의 부속토지를 가지고 있다면 1 주택에 대해 1세대 1 주택 비과세를 받을 수 있습니다. 하지만 주택부수토지 자체만 양도할 때는 1세대 1 주택 비과세는 적용되지 않습니다.

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취득세 - 주택수 포함

지방세법에서 주택은 주택법에 의한 주택으로 정의합니다. 또한 지방세법 제 13조의2에서 명확하게 부속토지만을 소유하거나 취득한 경우에도 주택을 소유 또는 취득한 것으로 본다고 명시하고 있습니다. 따라서 취득세 산정 시 부속토지만 보유해도 주택 수에 포함됩니다. 또한 다른 주택이 있는 상태에서 부속토지만 새로 취득하는 경우도 주택 취득세율로 중과될 수 있습니다.

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재산세, 종부세 - 주택수 포함

주택분 재산세가 부과되면 주택 종부세 대상입니다. 따라서 주택의 부수토지를 보유하면 종부세 주택 수에 포함됩니다. 하지만 예외가 있습니다.

종합부동산세법 제8조 4항 1호의 내용 "다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 1세대 1주택자로 본다. 1 주택(주택의 부속토지만을 소유한 경우는 제외한다)과 다른 주택의 부속토지(주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다른 경우의 그 부속토지를 말한다)를 함께 소유하고 있는 경우"

 

▶ 남편 1주택 + 다른 주택의 부속토지
남편은 2주택이지만 예외 적용을 받아 종부세 1세대 1 주택자로 12억 공제 가능.
▶ 남편 1주택 + 아내 주택의 부속토지
1세대 1주택 예외에 해당되지 않아 남편, 아내 각각 9억 공제 가능

또한 본인 토지에 타인이 허락 없이 무허가 주택을 지어서 사용하는 경우 주택분 재산세가 부과되어 토지소유자가 억울하게 종부세 폭탄을 맞는 경우가 있었습니다. 다행히 사용 승인을 받지 않고 주거용으로 사용하는 무허가 주택의 부속토지의 경우 주택수에서 제외되도록 2022년에 개정되었습니다.

종합부동산세법 시행령 제4조의3 제3항 다목

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청약 - 주택수 미포함

주택부수토지만 보유한 경우 청약 시 무주택 자격이 유지됩니다. 따라서 관리처분 전 단계인 재개발 구역의 주택부수토지를 보유한 경우 청약 시 무주택이 가능합니다. 하지만 관리처분일이 지나면 입주권이 되므로 청약시 유주택으로 바뀌니 주의해야 합니다.