[경매필수]법정지상권 성립 여부와 해결 방법

안녕하세요~!

기름지고 윤택한 삶을 위해 기름쟁이는 오늘도 공부를 합니다.

오늘은 경매 공매를 통한 토지 투자를 한다면 꼭 알고 있어야 하는 법정지상권 성립 여부를 알아보고 그에 따른 해결 방법까지 알아보도록 하겠습니다.

 

법정지상권이란?

토지소유자와 건물소유자가 저당권 설정 당시 또는 매매, 증여, 가압류, 공매 등의 사유로 처분 당시 동일인이었다가 임의 경매, 강제 경매, 매매, 증여 등으로 토지와 건물의 소유자가 달리 된 경우, 건물 소유자가 그 건물이 있는 부분의 토지를 사용할 수 있는 지상권을 법으로 인정해 주는 것으로서 이는 성립상 등기가 필요하지 않으므로 등기부에 표기하지 않는다(민법 제187조, 제366조)

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그렇다면 법정지상권이 있을 때와 없을 때의 해결 방법을 각각 알아보도록 하겠습니다.

 

법정지상권이 없는 경우

법정지상권이 없는 경우 지료를 청구할 수 없습니다. 하지만 토지인도 및 건물 철거와 손해배상 청구, 부당이득반환 소송을 통해 해결이 가능합니다. 

손해배상이란 다른 사람이 입은 손해를 매워 손해가 없도록 하는 것을 의미합니다. 법정지상권이 성립하지 않는데도 건물 소유자가 토지를 인도하지 않는다면 토지 소유자는 토지를 사용할 수 없어 손해를 보게 됩니다. 이런 경우 토지 소유자는 건물 소유자를 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

부당이득반환이란 법률상 원인 없이 부당하게 타인의 재산이나 노무에 의하여 재산적 이익을 얻고 그로 인해 타인에게 손해를 준 자가 손실을 받은 자에게 이익을 반환하는 것을 의미합니다. 토지에 대해 아무런 권리도 없는 자가 그 토지 위에 건물을 소유한다면 법률상 원인 없이 타인의 재산에 의하여 이익을 얻는 것이고, 토지 소유자는 손해를 보게 됩니다. 따라서 토지 소유자는 건물 소유자를 상대로 부당한 이익에 대하여 반환을 청구할 수 있습니다.

 

법정지상권이 성립할 경우

법정지상권이 성립한 경우 토지소유자는 건물소유자에게 지료 청구를 할 수 있습니다.

지료는 보통 감정평가액의 5~7%를 인정해 주며 법원의 지료지급확정 판결을 받아야 합니다. 또한 법정지상권이 성립한 날로부터 지료를 지급해야 합니다

지료연체로 인한 지연손해금은 지료 청구가 확정 판결 전까지는 연 5%, 이후에는 연 15%의 지연손해금청구가 가능합니다. 지료를 2년 연체 시에는 지상권 소멸 청구권이 인정되어 토지소유자는 지상권 해지를 통보하고 연체된 지료를 원인 채권으로 건물에 대해 강제 경매 신청이 가능합니다. 이때 건물철거와 토지반환 소송 등을 병행하여 진행하는 것이 좋습니다.

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기름쟁이의 생각

경매와 공매를 통해 토지 투자를 하다보면 "법정지상권 여부 불분명"이라는 글자가 많이 보이시죠?

하지만 이제 걱정하실 필요 없습니다. 우린 열심히 공부를 했으니까요!!!

법정지상권이 성립 할 경우와 성립하지 않는 경우 어떤 상황이라도 우린 해결해 나갈 수 있으니까요. 부당이득반환, 지료 청구 등 소송을 통해 토지 지분권자 또는 건물 소유자와 유리한 위치에서 협상을 할 수 있습니다. 우리 경매인의 최종 목적은 빠르게 수익화하는 것이니 소송과 협상은 동시에 진행하시길 추천드립니다.