주택 임대 사업자의 모든 것!

안녕하세요!

기름지고 윤택한 삶을 위해 기름쟁이는 오늘도 공부를 합니다!

최근 부동산 규제가 서서히 풀리고 있습니다~! 규제가 풀린다는 것은 투자 기회가 생기고 있다는 신호겠죠?

보통 아파트 투자를 가장 많이 하게 되고 매매 후 임대를 주는 갭투자가 가장 많은 투자 방식이죠.

그래서 주택임대사업자의 관심도가 올라가고 있어 임대 사업자 등록 방법과 혜택 등을 자세하게 공부해 보겠습니다.

임대사업자란 공공주택사업자가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대 사업을 할 목적으로 "민간임대주택에 관한 특별법 제5조"에 따라 등록한 자이며, 민간임대주택이란 임대 목적으로 제공하는 주택으로서 임대사업자가 같은 법 같은 조에 따라 등록한 주택을 말한다.

임대사업자 등록 자격은 임대목적의 주택 소유자 및 소유예정자입니다.

주택임대사업자 등록 방법을 알아보면 임대사업자가 해당 주택을 취득한 시점으로 60일 이내에 등록해야 하며 소득세법에 따른 사업자 등록 신청을 하시려면 사업 개시일부터 20일 이내에 관할 세무서장에게 제출 또는 온라인 홈텍스에서 간편하게 신청 가능합니다.

민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자 등록을 같이 하셔야 되는 경우는 홈텍스가 아닌 렌트홈에서 발급받거나 사업자 주소지 지자체에 방문하셔서 신청하셔야 합니다.

세제혜택을 제공받기 위해서는 임대사업자 등록과 함께 부가가치세법에 따른 면세 사업자로 등록하는 것이 좋겠죠?

신청 시 필요서류

- 소유자는 건물등기사항증명서

- 소유예정자는 사업계획승인서, 건축허가서, 매매계약서, 분양계약서

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주택임대사업자 혜택

임대사업자의 혜택은 세금 부분입니다.

1. 취득세 감면

취득세는 임대 목적의 주택이 60m2 이하인 경우 100% 감면받을 수 있습니다. 하지만 취득세가 200만 원을 넘을 경우 감면 혜택은 85%로 줄어든다고 합니다.

 

20호가 넘는 임대 주택을 등록한 경우 60m2~85m2 이하는 50%의 취득세 감면을 받을 수 있습니다. 세제를 지원받을 수 있는 요건은 공동주택을 신축하거나 공동주택, 오피스텔을 최초 분양 한 경우이며 분양은 취득당시 가액 수도권 6억, 비수도권 3억 이하, 취득일로 부터 60일 이내 임대사업자 등록을 하셔야 합니다.

 

2. 재산세 감면

전용면적 40m2 이하인 임대목적의 주택은 재산세가 감면됩니다. (단, 세액이 50만 원을 넘으면 85% 경감)

전용면적 40m2 초과 60m2 이하인 임대목적은 재산세 75% 경감, 60m2 초과 85m2 이하인 공동주택, 오피스텔은 재산세의 50% 경감 혜택이 있습니다.

 

3. 종합부동산세 합산배제

임대주택의 과세표준 합산 대상 배제의 혜택으로 종부세의 절감 효과가 있다고 합니다.

매입임대주택은 공시가격 수도권 6억, 비수도권 3억 이하여야 하며 건선임대주택은 공동주택 2세대 이상 공시가격 9억 이하여야 하며 전용면적 149m2 이하여야 합니다. 단, 2018.09.14 이후 조정대상지역 내 신규취득 주택은 합산 과세 된다고 하니 참고하시기 바랍니다.

4. 임대소득세 감면 및 분리과세

임대주택을 1호 임대하는 경우 75% 감면과 2호 이상 임대주택은 50% 감면 혜택이 있습니다.

분리과세 적용은 2천만 원 이하 임대 소득 분리 과세 시 필요경비율 60~50%, 기본공제 400만 원~200만 원 적용됩니다.

 

5. 양도소득세

양도세율중과 배제, 장기보유특별공제, 거주 주택 비과세 혜택이 있습니다. 자세한 내용은 위 표를 참고하시면 좋을 것 같습니다.

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주택임대사업자 주요 의무사항으로 위반 시 과태료가 부과되므로 꼭 챙겨야 합니다.

아래 내용 잘 확인하시고 꼭 챙기세요~!

임대차 계약 시

1. 임대사업자 설명 의무

2. 소유권 등기상 부기등기 의무

3. 임대차계약 신고 의무

4. 표준임대차계약서 양식 사용 의무

임대차 계약 후 주요 의무사항

5. 임대료 증액 제한 의무

6. 임대의무기간 준수 의무

7. 임대차 계약 유지 의무

기타 의무사항

8. 임대사업 목적 유지 의무

9. 임대보증금 보증 의무

10. 보고, 검사 요청 시 협조 의무

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기름쟁이의 생각

오늘은 주택임대사업자 등록 방법 절차, 각종 세제 혜택, 임대사업자 의무 사항에 대해 공부해 보았습니다. 기름쟁이가 열심히 공부하고 있는 경매뿐만 아니라 부동산 투자를 하는 투자자라면 주택임대사업자에 대해 공부하고 알고 있어야 합니다.

부동산 투자 시 매수, 매도, 종부세 등 세금 부분이 큰 비중을 차지하게 됩니다. 하지만 어자피 내야 할 세금이라면 각종 정책에 맞추어 최대한 절세하는 것이 좋겠죠? 앞으로도 기름쟁이의 세금 아끼기 포스팅은 계속됩니다~!