[2023타경113823]대구 근린상가 디스퀘어 분석과 임장

안녕하세요~!

기름지고 윤택한 삶을 위해 기름쟁이는 오늘도 공부를 합니다.

오늘은 기름쟁이가 대구의 중심 상권에 나온 근린상가 경매 물건지에 대해 분석해 보고 임장을 다녀온 이야기를 적어보겠습니다.

2023 타경 113823

감정가 738,000,000원에서 2회 유찰되어 3차 최저매각가격은 361,620,000원입니다.

 

등기부등본을 확인해 보겠습니다.

김인* 씨가 6억 5000만 원에 매매를 하였습니다. 신규 상가를 분양받은 것으로 보입니다.

 

매매를 하면서 대구은행으로부터 6억 원의 근저당이 잡혔습니다.

근저당 이하로 낙찰 시 모든 권리가 소멸되니 문제없는 물건입니다.

 

현황조사서를 확인해 보겠습니다.

전입세대, 상가건물임대차 현황 확인 결과 임차인이 없는 것을 확인하였고, 상가는 공실 상태입니다.

 

매각물건명세서에도 특이사항 없습니다.

 

해당 상가의 위치는 대구 중심 상권 동성로에 위치하고 있습니다. 반월당역 근처이며 동성로 로데오거리에 위치하여 유동인구도 많습니다.

 

근린상가는 수익률이 가장 중요합니다. 수익률이 매매가를 결정하는 요소 중 하나입니다.

3차 최저매각가격과 비슷한 금액인 3억 6200만 원을 낙찰가로 가정하겠습니다.

해당 상가 건물의 월세는 3000/200으로 형성되어 있습니다. 신규 분양상가라서 월세가 높게 책정되어 있습니다. 분양가가 높으니 분양자들은 당연히 높은 월세를 받길 원하는 것이죠.

 

(월세 X12)/(매매금액-보증금) X100 = 수익률

2400/33200X100 = 7.2%

위와 같은 조건으로 낙찰을 받고 임차를 계약한다면 7.2%의 괜찮은 수익률을 얻을 수 있습니다. 하지만 수익률의 함정에 빠지지 않도록 조심해야 합니다. 가장 중요한 것은 임차 수요와 임차 금액이 현실적인지를 판단하셔야 합니다.

 

임장기

 

KTX를 타고 대구로 떠나보겠습니다.

 

먼저 경매 물건지는 106호 상가입니다. 가는 길에 정확한 위치를 파악해 놓는다면 현장에서 우왕좌왕하지 않아도 됩니다.

경매 현장에 도착을 했습니다.

건물 전면에소 보면 각종 음식점, 술집, 오락실, 스크린골프 등 여러 업종이 입점하여 운영 중인 것으로 보입니다.

 

106호는 도로변 상가는 아닌 것이 아쉬웠습니다.

건물 내부 중앙 부분은 비어있는 복도 형식이었습니다.

 

닭다리 모양 간판이 보이시나요?

오늘의 물건지 106호 입니다.

 

입구에는 임대 현수막과 폐기름통이 쌓여있었습니다.

 

내부에는 여러 법무법인에서 보낸 우편들이 보입니다. 아마도 법률대리인 홍보가 아닐까 합니다.

 

12월 29일과 1월 8일 대구은행에서 내용증명을 보낸 것을 확인할 수 있습니다.

 

카페도 있고 여러 업종이 영업 중이라 유동인구는 많이 있었습니다.

 

그렇다면 공실 현황을 알아볼까요?

공실이 많다면 임차를 위해 월세를 낮추어야 할 가능성이 높습니다.

 

공실

 

공실

아쉽게도 1층에 여러 곳의 공실이 보입니다.

 

106호는 건물 중앙 복도를 통해 접근할 수도 있지만 외부 주차장 가는 인도 측에서 접근할 수도 있습니다.

 

임대가 붙어있는 곳이 106호입니다.

현재는 통창으로 출입은 불가합니다. 만약 임차인이 들어온다면 통창을 출입문으로 바꾸는 것도 괜찮아 보입니다.

 

내부는 비어 있었습니다. 

 

과연 여기에 어떤 업종이 어울릴까 생각도 해봅니다.

 

지하 주차장이 있어서 손님이 찾아오는 업종이 좋을 것 같습니다.

 

동성로 거리라서 유동인구도 많고 거리가 깔끔합니다.

 

집으로 돌아가는 기차는 무궁화를 탔습니다.

 

기름쟁이는 개인적으로 근린 상가 경매는 명확한 수익을 가져다줄 수 있는 계획이 있어야 한다고 생각합니다. 또는 본인이 직접 영업을 위해 상가를 매수한다면 고려해 볼 만한 것 같습니다.