[2022타경108184]신평동 건물은 매각제외 토지 지분 경매 분석과 입찰 결과!

안녕하세요~!
기름지고 윤택한 삶을 위해 기름쟁이는 오늘도 공부를 합니다.

오늘은 기름쟁이가 직접 분석과 임장, 입찰을 했던 경매 물건에 대해 포스팅해 보겠습니다.

2022 타경 108184

 

부산 사하구 신평동에 위치한 다가구주택의 토지 지분만 매각 대상입니다.

감정가 26,705,000원에서 2회 유찰되어 3차 최저매각가격은 17,091,000원입니다.

 

등기부등본 분석

토지등기부등본을 분석해 보겠습니다.
채무자 김년* 씨가 2분의 1 지분을 상속받았습니다.

자녀로 추정되는 김동* 씨에게 지분 전부 증여를 하였으나 사해행위취소를 원인으로 말소된 후 김년* 씨의 토지 지분이 경매에 나오게  되었습니다.

 

매각 제외인 건물의 등기부등본을 확인해 보겠습니다.
토지 등기부등본과 동일하게 채무자가 상속을 받은 후 증여를 하였습니다. 하지만 건물은 사해행위취소가 없습니다.

따라서 건물 소유주는 김진*(토지공유자), 김동*입니다.

 

임차인현황

건물은 매각 제외이므로 임차인은 크게 중요하지 않습니다. 하지만 토지 지분매각인 경우 건물주가 거주한다면 협상이 조금 더 쉬워질 수도 있습니다.

총 4명의 임차인이 있습니다.

김동* 씨의 이름이 확인됩니다. 토지 절반 지분을 증여받았으나 취소되었고, 건물의 절반 지분을 증여받은 사람이죠.

 

감정평가서

제시 외건물이 소재하고, 토지만 매각인 경우 감정평가표를 자세히 보셔야합니다. 낙찰 후 협의가 잘 안되는 경우 소송을 준비해야합니다. 지료청구소송을 제기하는 경우 지료의 근거로 감정평가서를 제시할 수 있습니다. 이때 제시외 건물이 소재함을 감안한 토지의 평가액이 아닌 건물이 없는 나대지를 가정하여 토지를 평가한 금액으로 지료 청구를 할 수 있습니다.

토지의 감정 평가 금액 : 37,975,000원

제시외 건물이 소재함을 감안한 토지의 평가액 : 26,705,000원

경매 1차 최저매각가격은 26,705,000원으로 시작했지만 실제 감정가격은 37,975,000원입니다.

1000만 원가량 차이가 나는 것이죠. 즉, 지료청구소송 시 더 많은 지료를 청구하여 투자금 회수에 대한 리스크를 낮출 수 있습니다.

 

 

매각물건명세서

임차인 현황, 토지만 매각, 법정지상권 성립 여지, 지분매각에 대한 내용이 있으며 큰 문제없어 보입니다.

 

시세분석

주택이나 토지의 경우 아파트와는 다르게 정확한 시세를 예측하기 힘듭니다. 하지만 스마트한 시대에 살고 있으니 주변 거래 사례를 통해 시세를 예측해 볼 수 있죠. 기름쟁이가 주택과 토지 시세를 파악하기 위해 주로 이용하는 사이트는 "디스코", "밸류맵" 두 가지 사이트입니다.

경매 토지의 바로 뒤 토지+건물의 2016년 실거래가격은 평당 976만 원으로 확인됩니다.

해당 지역은 건물의 상태에 따라 실거래가격의 편차가 큰 것으로 확인했습니다. 기름쟁이는 경매건의 시세는 건물 포함 최소 평당 600만 원의 가치는 할 수 있을 것으로 판단했습니다.

 

임장기

입찰을 하고 싶은 물건이 있다면 임장을 다녀오는 것이 가장 좋습니다.

총 4층 건물이고 1,2,3층과 달리 4층은 새시 수리가 되어있는 것을 확인할 수 있습니다.

 

건물 맞은편과 바로 옆 필지는 주차장으로 활용되고 있었습니다.

오래된 다가구주택이 밀집해 있는 지역이라 주차 문제가 아주 심각한 곳입니다. 하지만 맞은편과 바로 옆 필지에 주차장이 있다면 임대수요 역시 상승할 수 있겠죠?

 

건물 내부로 들어가 보겠습니다.

우편함이 보이고 암흑 속으로 계단이 보입니다. 복도 등이 고장인지 깜깜하고 무서웠습니다.

 

우편함에는 전기요금수납통지서가 보였습니다.

101호 박두*

 

201호 김무*

301호 김*호

경매 토지 바로 뒷 필지가 평당 900만 원에 거래되었죠. 과연 건물은 어떻게 생겼는지 직접 확인해 보겠습니다.

총 3층 건물이고 경매 토지 위의 건물과 비슷하게 생겼습니다.

하지만 새시와 현관문이 모두 교체된 것으로 보아 내부 수리가 되어 있을 것으로 추정됩니다. 

 

경매 필지와는 다르게 뒷블럭은 주차공간이 없는 것이 보이죠?

 

입찰기

기름쟁이는 입찰을 하기로 결정을 했습니다.

부산지방법원 서부지원으로 출발!

 

요즘따라 부산지방법원 서부지원에 자주 오는 느낌이네요.

 

법정동에서 경매법정으로 향합니다.

 

경매법정에 도착을 했습니다. 입찰서류를 받습니다.

 

또 한 가지 꿀팁을 드리자면 부산지법 서부지원에서 입찰을 하신다면 경매법정의 좁고 불편한 부스에서 입찰서를 작성하셔도 되지만 종합민원실에 가시면 편안한 의자와 단독 책상이 준비되어 있습니다.

 

독서실 책상처럼 칸막이도 되어 있어서 입찰서를 작성하기에 최적의 조건이죠!

 

사실 입찰법정을 와서 가장 먼저 확인해야 할 일은 매각사건목록 게시판입니다.

내가 오늘 입찰해야 하는 물건의 진행 상황을 확인해야 합니다. 힘들게 법정까지 왔는데 취소, 변경이 되었다면 헛걸음 하는 것이니까요. 그래서 법정오기 전에 대법원경매 사이트에서 진행상황을 확인 후 법정에 도착해서 2차로 또 확인해보셔야 합니다.

 

기름쟁이는 2명 공동입찰을 하였습니다.

기름쟁이가 대표로 갔으니 입찰자 본인 겸 대리인 자격입니다.

 

공동입찰이니 공동입찰신고서를 작성하고 기일입찰표와 공동입찰신고서 사이에 간인까지 해주셔야 합니다.

 

대리인 자격을 위해서는 위임장을 작성해야 합니다.

 

위임을 위한 필수 서류죠. 인감증명서 또는 전자본인서명확인서 발급증을 함께 첨부하셔야 합니다.

 

매수신청보증금봉투에 보증금을 정확하게 넣습니다.

 

모든 서류가 준비되었다면 입찰 봉투에 넣습니다.

 

입찰 봉투 뒷면에 사건번호를 작성하셔야 합니다. 입찰봉투에 사건번호를 잘 못 적은 분이 무효처리 된 것을 본 적이 있어서 마지막까지 확인합니다.

 

입찰함에 제출을 하고 수취증을 받고 결과를 기다리면 됩니다.

 

과연 기름쟁이는 낙찰이 되었을까요?

총 4명이 입찰했고 최고 매각가격은 2200만 원입니다.

차순위 금액은 2097만 원으로 최고가와 103만 원 차이가 납니다.

 

기름쟁이가 2200만 원에 낙찰을 받았습니다!

사실 기름쟁이는 2차 기일에 입찰에 참여하고 싶었으나 개인 사정으로 참여하지 못했습니다.

3차 기일에 2차 가격 부근으로 입찰을 해야 낙찰 가능성이 있다고 판단했습니다. 하지만 기름쟁이는 애매하게 패찰 하는 것보다는 확실하게 가져오기 위해 2차에 입찰했다면 적었을 가격으로 3차 입찰을 했습니다.

 

앞으로의 해결과정도 계속 포스팅하도록 하겠습니다.

이상! 2024년 첫 낙찰 물건이었습니다.