[2023타경102620]기장군 일광 학리 토지 및 건물 지분 경매 분석

안녕하세요~!

기름지고 윤택한 삶을 위해 기름쟁이는 오늘도 공부를 합니다.

오랜만에 기름쟁이의 관심물건에 대해 포스팅해 보겠습니다.

2023 타경 102620

 

기장군 일광읍 학리에 위치한 주택의 건물과 토지 각 7분의 2 지분이 경매 진행 중입니다.
이번 물건은 주택이므로 7분의 2 지분이라 하더라도 낙찰받는 경우 주택 수에 포함되는 물건이니 주택수 관리가 필요하신 분들은 계획을 잘 세우셔서 입찰하셔야 합니다.

감정가 89,937,660원에서 3회 유찰되어 4차 최저매각가격은 절반 수준인 46,048,000원입니다.

 

기름쟁이가 관심을 가지게 된 이유는 해당 물건지 근방에는 학리항이 위치하고 있어 차후 개발 가능성이 있을 것이라 생각했습니다. 요즘 기장 바닷가 라인으로 많은 대형카페가 입점하고 개발을 진행하는 중이라 토지가격 또한 많이 상승했습니다.

 

등기부등본(토지, 건물)

토지와 건물의 등기부등본 내용은 동일합니다.

최인* (아버지) 씨가 사망하면서 강달* (어머니) 씨에게 협의분할에 의한 상속이 됩니다.

 

하지만 사해행위취소를 원인으로 최주* (자녀, 채무자) 씨의 지분이 7분의 2로 변경되었습니다. 

 

임차인현황(전입세대열람)

주택의 지분 경매는 누가 전입하여 거주 중인지도 중요합니다.

공유자가 살고 있다면 유리한 위치에서 협상을 진행할 수 있으니까요.

임차인 현황을 확인 결과 공유자 겸 채무자의 어머니 강달* 씨가 전입되어 있는 것을 확인할 수 있습니다.

 

주택의 경우 전입세대확인서를 꼭 열람해보셔야 합니다.

반드시 동거인 포함으로 열람하셔야 합니다. 왜냐?

이번 경매건은 소유자가 거주 중이라 리스크가 없지만, 임차인이 있는 경우 전입일에 따라 대항력 여부가 달라집니다. 

 

매각물건명세서

경매를 할 때 가장 중요한 문서인 매각물건명세서를 확인해 보겠습니다.

지분매각, 공유자우선매수 가능, 점유자에 대한 정보가 나와 있습니다.

특별히 신경 써야 할 부분은 없어 보입니다.

 

부동산의 분석

먼저 주택의 사진을 확인해 보겠습니다.

지붕은 개량되어 깔끔한 모습입니다.

 

주택의 연식은 오래되었으나 외부 벽체, 새시, 지붕 등 외관은 깔끔하게 정비되어 있는 상태로 컨디션이 좋아 보입니다.

 

토지이음을 통해 토지이용계획을 확인해 보겠습니다.

제1종일반주거지역이면서 제1종지구단위계획구역입니다.

 

지구단위계획구역이므로 개발의 가능성은 있다고 판단됩니다. 또한 바닷가 근방에 위치하고 있는 점은 좋지만 해당 경매건의 경우 도로가 아쉽습니다.

 

큰 도로를 물고 있는 토지면 좋겠지만 골목 수준의 도로 및 구거로 형성되어 있는 상태입니다.

 

학리 지구단위계획 구역에 대한 고시문을 확인해 보았습니다.
지형도면을 확인해 보면 경매건 토지의 우측에 위치한 산 26-3 임야는 근린공원이 예정이었으나 폐지가 되었고, 좌측으로는 하수도시설이 신설된 상황입니다.

건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이에 관한 계획입니다.

근린공원이 폐지된 것은 아쉽지만 개발에는 더 좋은 상황이 되었습니다.

용적률 : 150 -> 180

건폐율 : 60 -> 60

최고높이 : 4층 -> 4층

 

용적률이 180까지 올라갔습니다.

시세분석의 경우 디스코, 밸류맵 등 주변 실거래 가격을 비교하여 경매건의 입찰가를 선정하시면 됩니다.

기름쟁이의 느낌으로는 이번 4차 매각기일에 매각이 될 것으로 추측합니다.

 

1. 개발가능성(지구단위계획, 바다)을 보고 장기투자

2. 공유자에게 지분 매도

3. 공유물 분할 매각

등등 여러 엑시트를 구성하여 접근할 수 있는 물건으로 생각됩니다.

과연 얼마에 매각될지 궁금한 물건입니다. 관심 있는 분은 도전해 보세요~!