[전세사기] 소액임차인과 최우선변제

안녕하세요~!

기름지고 윤택한 삶을 위해 기름쟁이는 오늘도 공부를 합니다.

오늘은 소액임차인과 최우선변제에 대해 알아보겠습니다.

원룸, 빌라, 오피스텔 등 시세를 정확하게 알기 어려운 곳은 아파트에 비해 전세사기가 일어나기 쉽습니다. 기름쟁이는 부동산에 대해 공부를 하다 보니 전세를 들어가는 것은 추천하지 않습니다. 월세를 조금이라도 줄이고 싶은 임차인의 마음은 이해가지만 임차인의 소중한 보증금을 지킬 수 있는 방법에 대해 알려드리겠습니다.

소액임차인

전세나 월세 보증금이 주택 임대차 보호법에서 정한 일정 금액보다 적은 금액으로 임대차 계약을 맺은 임차인을 말합니다.

소액임차인은 주택 임대차 보호법에 따라 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하는 경우에도 임차한 주택에 대하여 선순위 담보권자의 경매 신청 등기 전에 주택의 인도와 주민등록 등 대항력을 갖추었다면 전체 보증금 중 일정금액을 다른 담보물권자보다 우선하여 받을 권리가 있습니다.

 

소액임차인의 최우선변제권

최우선변제를 받을 수 있는 금액은 근저당권 설정일을 기준 시점으로 하여 지역과 임차인의 보증금 범위 그리고 보증금 중 일정액의 범위가 달라집니다.

 

예를 들어보겠습니다.

 

근저당 설정일 : 2023.05.01

지역 : 그 밖의 지역

보증금 : 7500만 원

-> 최우선 변제 2500만 원 가능!

 

보증금 8500만 원일 경우 임차인 보증금 범위를 넘어가므로

-> 최우선 변제 불가

 

기준시점	지역	임차인 보증금 범위	보증금 중 일정액의 범위
근저당권 설정일 2023.02.21 이후	서울특별시	1억 6500만원 이하	5500만원
	과밀억제권역, 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시	1억 4500만원 이하	4800만원
	광역시(군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시	8500만원 이하	2800만원
	그 밖의 지역	7500만원 이하	2500만원

 

그 외 근저당권 설정일에 따른 변경 사항은 아래 링크를 통해서 확인 가능하니 자신이 임차한 집의 근저당권 설정일에 맞추어 확인해 보세요~!

http://www.iros.go.kr/pos1/html/les/PLESHowseLawH.html

대한민국 법원 인터넷등기소

 

주의할 점은 주택임대차보호법 시행령에 따라 다가구 주택처럼 하나의 주택에 임차인이 2명 이상 있고, 각각의 보증금 중 일정액의 합계가 주택가액의 1/2을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 1/2에 해당하는 금액을 분할한 액수를 각 임차인의 우선변제 금액으로 봅니다.

 

쉽게 설명하자면 최우선 변제로 받을 수 있는 전체 보증금의 합이 주택가의 1/2을 초과하는 경우에는 주택가액의 1/2에 해당하는 금액을 일정한 보증금의 비율대로 받을 수 있다는 뜻입니다.

 

 최우선 변제 요건

우선 주택임대차보호법에 따라 소액임차인의 범위에 속해야 합니다.

또한 주택에 대한 경매 신청의 등기 전까지 대항 요건을 갖추어야 하며 임차한 주택이 매매가 아닌 경매 또는 체납 처분에 따라 매각되는 경우여야 합니다. 마지막으로 경매 또는 체납 처분에 따라 매각되는 경우 집행 법원에 배당 요구를 하거나 체납 처분 청구에 우선권 행사의 신고를 해야 합니다.

 

보증금 전세 사기 예방

보증금을 지키는 가장 현실적이고 안전한 방법은 전세보증금 반환 보증 보험에 가입하는 것입니다.

전세 보증금 반환 보증 보험에 가입한다면 보증금이 많던, 집에 경매로 넘어가던, 집주인이 보증금을 돌려주지 않아도 안전하게 보증금을 지킬 수 있습니다.

 

하지만 원룸, 빌라, 오피스텔 같은 경우 전세 보증금 반환 보증 보험에 가입이 안 되는 경우가 많이 있습니다.

이런 경우에는 가능하면 전세보다는 월세로 계약을 하고 최우선 변제로 근저당권 등 다른 권리보다 우선해서 보증금을 받을 수 있도록 보증금 한도 이내로 계약을 하는 것을 추천드립니다.

월세 아깝다고 큰 전세금을 모두 날리는 경우가 많으니 세입자 분들은 꼭 오늘 내용을 기억하시고 나의 재산을 지키시길 바랍니다.