법정지상권 유무에 따른 해결책(Feat.지료청구, 부당이득반환)

안녕하세요~!

기름지고 윤택한 삶을 위해 기름쟁이는 오늘도 공부를 합니다.

경매를 하다보면 "토지만 매각" 물건을 자주 보실수 있습니다. 토지만 매각 시 토지 위에 타인의 건물이 있다면 법정지상권 성립 여부에 따져보셔야 합니다.

 

법정지상권 성립 요건은 저당권 설정 당시에 토지와 건물이 동일인 소유이어야하며, 매매 또는 경매 등으로 토지와 건물의 소유자가 달라지는 경우 법정지상권이 성립하게 됩니다.

 

토지만 매각인 경우 건물의 법정지상권 성립 여부에 따라 토지 취득 시 건물 주인에게 해야하는 대처 방법이 다릅니다.

오늘은 법정지상권이 성립하는 경우와 법정지상권이 성립하지 않는 경우에 어떤 탈출 전략을 갖고 경매 입찰을 해야하는지 알려드리겠습니다.

 

 

법정지상권 성립

법정지상권이 성립하는 경우 토지 소유자는 건물 소유자에게 "지료 청구"가 가능합니다.

지료 청구를 하기 위해서는 구체적인 지료 액수가 특정되어야 합니다. 금액이 결정된 후에 건물 소유자에게 지급의무와 연체에 대한 책임을 물을 수 있습니다. 지료의 산정은 쌍방 협의로 적정가를 정하는 것이 가장 좋겠지만 쉽지 않습니다. 그래서 지료결정 청구 소송을 통해 액수를 정하게 됩니다. 법원은 일반적으로 감정평가를 하여 감정평가액의 5~7% 사이로 지료를 산정하게 됩니다. 이렇게 지료지급확정 판결을 받은 후 건물 소유자가 2년 이상의 지료를 지급하지 않게 된다면 토지 소유자는 지상권소멸청구권을 갖게 됩니다.

 

 

 

법정지상권 불성립

법정지상권이 성립하지 않는 경우 토지 소유자는 건물 소유자에게 건물철거, 손해배상, 부당이득금 반환 소송을 할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하지 않는데도 건물 소유자로 인해 토지를 사용할 수 없으므로 손해 배상 또는 부당이득금 반환 소송을 진행 한다면 건물 소유자를 상대로 유리한 위치에서 협상을 할 수 있겠죠?

또한 토지 인도 및 건물 철거 소송도 동시에 진행하는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

기름쟁이의 생각

우리가 경매를 통해 투자를 하는 목적은 결국 매도를 통한 수익화를 위해서 입니다. 그렇다면 입찰 시 매도를 위한 탈출구 설정과 낙찰가 대비 매도금액을 예측하여 수익률도 신경을 쓰셔야 합니다.

지분경매, 토지만매각, 법정지상권, 분묘기지권 등 특수경매를 하신다면 소송은 필수로 가져가신다고 생각하셔야합니다.

누군가를 괴롭히기 위한 소송이 아닙니다. 복잡한 물건을 완전한 물건으로 원 소유자에게 매도한다면 서로 윈윈할 수 있는 투자라 생각합니다. 또한 소송을 통해 상대방보다 우위에 서서 협상을 진행한다면 유리한 결과를 만들수도 있겠죠?